福州房地产前期定位策划

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1、房地产项目前期调研定位策划案目录第一节福州市房地产发展形势及政策分析1一、福州与代表市宏观经济比较1二、2011年福州房地产市场运行基本情况1三、2011年我国房地产业发展的政策导向3四、2011年房地产发展趋势展望4第二节区域结构调查与城市发展规划调查5一、地理位置及概况5二、公共设施状况6三、交通道路体系状况6四、区域性质与景观6五、规划状况6五、现场实际情况（图片）7第三节区域个案调查7第四节项目SWOT分析10第五节客户分析11第六节项目定位15一、项目定位之基准15二、项目市场定位原则16三、市场定位（开发档次）16四、价格定位18五、客

2、户细分18六、客户定位19七、建筑规划设计建议21九、户型设计建议23第一节福州市房地产发展形势及政策分析过去一年楼市是伴随着一系列的房产新政走过来的。调控!调控!再调!2010年对于中国楼市而言，注定是一个值得关注的年份。这一年是不折不扣的政策年、调控年。2010年，国家出台了一系列房地产调控扌酋施，将政策由此前的支持转向抑制投札遏制房价过快上涨，其中包括土地、金融、税收等多种调控手段。然而政策很给力，调控需努力，用來形容2010年的楼市调控再贴切不过。3月还是一片“艳阳尺啲楼市，在4月:暴风骤用般的调控政策屮应声而下。经历了年中儿个月的低迷盘整

3、期，在传统的“金九银十”，楼市再次“凯歌髙奏"，9月的重拳调控随之而来，楼市再次进入胶着状态，直至年尾量价齐升。2011年，国家为了恢复房地产市场，对政策冇一定的放松。但也发出了新国八条、提鬲住房贷款利率、提高人民币储备金等一些新的政策。这些调控措施的出台，受到社会各界普遍关注，在不同程度上对我市房地产市场产生了影响。虽热福州楼市处于调控盘整期，一些消费者出现了持币观望的心理，楼市销售量有所回落。但从长远看，房地产业是国民经济的支柱产业，是城市化进程的中坚力量，未来发展前景是广阔的。相信在房产新政的指引下，楼市将从激情冋归理性，房地产市场将步入一个

4、新的发展阶段，房地产业一•定会更加稳定、健康地向前发展。福州市贯彻国家出台的房产新政并通过各种举措在工作上取得了阶段性的成效。福州市房地产市场发展在国家宏观调控政策的指导下，市场运行总体基本平稳，出现一些积极的变化。一、福州与临近市宏观经济比较福州市作为福建省省会城市，有属于海西经济建设开发区，未來发展潜力U大福州与临近是宏观经济比较□总人口（万人）■社会零售品销售总额（亿元）□人均可支配收入（百元）□GDP（十亿元）福州市总人口数位居海西经济建设开发区首位，有很多所髙校为其提供人才，人才资源丰富。社会零售品销售总额属于全国中上水平，消费能力较强。

5、但人均可支配收入较低，GDP与其他发达省份相比，相对较少，未来发展空间巨大。二、2011年福州房地产市场运行基本情况上半年以来，福州市固定资产投资增长率保持一定的水平。在今年四月份，固定资产投资上升到532.06亿元人民币，成为推动福州经济增长的强大动力。福州市加大固定资产投资力度，交通、市政、电力、邮电通讯等城市基础设施日趋完善，城市功能明显增强，城市规模初见雏型。固定资产投资的增长，改变了城市而貌，也推动了房地产业的发展。40003500城镇居民收入T-系列12、居民平均可支配月收入较低有可能阻碍房地产发展-3000=2500：20001500

6、10005002010.112010.122011.12011.22011.32011.4吋间福州市城镇居民人均月收入人体上维持在一个稳定水平，保持于2000元左右的水平，相对于其他一线城市，属于屮下水平，与现在福州市住宅均价水平相比，有较人差距。因此,城镇居民收入水平可能阻碍房地产发展。出现这种情况的原因，其一是由于福州市统计数据包含福州市以下的郊区地区，所统计的数据可能受本市发展不平衡的影响；其二是随着经济的发展，工薪阶层的工资没冇做相应的调整，影响居民购房能力；其三是经济萧条，使失业人口增加。3、厉地产投资增长率依然保持较高水平时冋近几年，房

7、地产开发投资增长率多保持在较高水平。今年上半年，随着政府对房地产政策的调整，房地产投资增长率有一定的波动，但都保持在80%以上。经济的发展和固定资产投资的增长，为房地产业的发展奠定了坚实的基础，房地产投资逐年增长，保持了良好的发展势头。说明投资者普遍看好福州市场，对未来市场充满信心。4、销售面积超过竣工面积竣工面积与销售面积□竣工面积□销售面积ooooooO208642从上图标我们可以观察到，今年以來，竣工面积小于销售面积。在2010年地累计竣工面积294.57万平方米，并出现负增长率的情况。出现此种现象的原因，一是受国家宏观调控的影响；二是200

8、9-2010年开发过人，尚有很大部分未消化；三是随着经济的发展，居民收入的不断提高，市场需求旺盛，需求量大幅增长。以上数据