百富商城策划报告

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1、永州百富商城项目整体运营策划报告挖掘问题★解决问题2006年4月重读冷水滩，重读百富商城，冇刻舟求剑Z感。城区商业格局已经悄悄改变，而项目的整体运作决策却始终重温老梦！一年前零陵屮路商业竞争环境宽松，主流地段的商业项口并不多，也无鲜明商业主题，百富商城无需招商，只须跟随定位，合理定价，迅速面世，即可挟地段人气鼎盛的绝对优势抢占市场。一一憾矣！引入专业代理、策划公司后，另辟蹊径，剑走偏锋，定位于副食、百货仓储式批零市场，着眼于桥头四大市场经营户自购自营，虽会降低整休资金回笼,却乃快速套现之举！未能及时决策并在物业规划、定价

2、和招商政策上一以贯之，造成投资门槛明显高于经营户承受范围而迟迟按兵不动，——憾矣！出现果蔬市场各代理大商家拆迁的市场机会，却因物流和仓库这两大关键硬件配套缺失而只能临渊羡鱼，——憾矣！而今城区商业项口如雨后春笋，几大商业大盘如过江猛龙，商业竞争风起云涌，明争暗斗已成水深火热之势。百富商城却箭在弦上，不得不发！路在何方？期待我们做出回答！木次策略报告提案，我们将在充分调研和沟通的基础上，从市场现状入手，挖掘项目运作的儿大瓶颈问题，确定项目运营过程中招商、营销、推广的策略方向，提供下阶段基本工作思路，供贵方决策参考。房地产的

3、开发运作具有两个鲜明的特征：一是地域性，异地再成功的项FI也不可能完全复制；二是时效性，再先进的策略也需及时执行落实。因此，在策略沟通的同时，也期望在贵方平台上，扩大合作范畴，亲临商业战场前线，承揽前期商业策划与招商执行工作任务，以保证项目之策略能切实执行，协助贵方在2006冷水滩这块没有硝烟的战场上，于千军万马之屮，开辟一条黄金走廊，实现“三赢”和项目价值最大化。第一部分市场分析凡是存在的，就是合理的。——黑格尔一、冷水滩商业现状中国城镇商业模式发展演变史：第一代：街坊集市第二代：马路经济、传统百货零售商丿占第三代：集

4、中式专业市场，商业步行街第四代：超市，品牌专营店、主题购物商场第五代：摩尔shoppingmall,u销品贸”一站式商业中心永州的商业发展轨迹基本遵循了这一普遍规律：从最开始的松散商业格局，发展到以经营中低档日用品为主的桥头市场、兴业市场、金地市场、果蔬市场等为代表的永州商业原始雏形，随着永州市商业地产的迅速发展进入高速发力阶段，到后來出现以经营中高档消费品的精品步行街、靓达百货、步步高超市为代表的屮高档商业场所，到现在正热火朝天筹建屮的潇湘商业步行街、舜德MALL、金水湾、永州商业广场等潮流商用物业，再到不久即将规划成

5、型的奥林匹克商业广场等超级商业组群。在短短10余年的时间里，永州市这个驻守着湖南南大门的四线城市，在顺应了时代蓬勃发展的改革浪潮中，完成了城市商业形态的四次更新换代（第五次还未成为商业经营现实）。同时由于市政府等机关搬迁冷水滩,芝山老城区风光不再，永州市的商业重心已向冷水滩全而倾斜。因此，呈现-•个永州商业看冷水滩，冷水滩商业看零陵中路，零陵中路商业看目前在建的商业五虎（潇湘步行街、舜德城市MALL、金水湾购物广场、永州商业广场、奥林匹克商业广场）的城市商业发展势态。零陵中路就是永州唯一的一条黄金扁担！城市在经过一轮又一

6、轮近乎疯狂的商业投资开发热潮后，商业发展开始出现了供需性失衡的迹象。在这样一种竞争环境背景下，任何新的商业项口已不再拥冇过去那种只要山据了优势地段就成了皇帝的女儿不愁嫁的优越感，各大策略机构开始出现，各种商业手法开始创新，各种回报承诺开始漫天飞舞：10%年回报、10%年租金递增、产权式商铺、带租约销售、冋购保障、订单式专业市场开发……等多种商业现彖已开始大行其道，响遍永州。与此同时，当地投资商和经营户的商业头脑已被众多商业项目的轮番轰炸而变的空前的膨胀和成熟。永州投资市场热情也跟着水涨船高。零陵中路商业五虎中，有的正呼啸

7、山林（潇湘步行街），有的正虎视眈眈（舜徳MALL）!有的已闭目养神（金水湾购物广场永州商业广场），冇的正蓄势待发（奥林匹克商业广场），百富商城是坐山观虎斗还是虎口夺食？必须深刻分析其城市商业结构，从而确定我们的商业丛林生存法则。二、零陵中路商业格局零陵路是冷水滩纵向的主要干道，零陵中路是城市资格最老的商业街，永州商业发展源头，也是目前永州市最为繁华的商业区。随着城市定位的清晰化，人民消费水平和消费意识的不断提高，消费类市场的逐步扩大与成熟，永州的商业形态以零陵屮路为主要辐射屮心也得到进一步的发展，而零陵屮路版块也成为各

8、类开发商和投资者的热门追踪对象。零陵中路与周边几条交通要道的交汇围合也划分成了各类商业形态集中生息的场所：零陵中路与德源路交汇处是中低档日用品消费地方、与凤凰路交界处是五金、电器比较集中的区域、与珍珠路交汇处则是建材、陶瓷比较集中的热土。各行各业的商业人群依傍着零陵屮路这条商业主干道休养生息，吸取繁华。零陵中路商圈现