大小物业管理范围的划分

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1、大小物业管理范围的初步划分一、员工：1.工资及福利：小物业组建“B座物业管理处”为B座产权范围内提供物业管理服务，小物业自行招聘管理物业人员，支付其工资及福利等费用。2.其他：小物业负责“B座物业管理处”人员的制服、洗衣、工作餐费用。3.外包保安：小物业自行聘用外包保安人员负责B座产权范围内的安全管理。大物业聘用的外围公共区域保安费用，由小物业按比例分摊。4.外包清洁人员：小物业自行聘用外包清洁人员负责B座产权范围内的清洁工作。大物业聘用的负责外围公共区域的保洁人员费用，由小物业按比例分摊。二、行政办公：小物业负责B座产权范围内的物业

2、管理工作，日常运行发生的行政办公费用由以下几项构成，由小物业承担。1.办公(含办公用品、通讯、公关费、车辆费)1)办公用品：小物业所属人员日常办公耗材费用（复印机、饮水、纸张、文具等）；2)印刷品：印刷B座产权范围内的客户手册、装修手册、宣传品等；3)公关费用：与主管部门联系费用；4)通讯费用：小物业人员办公电话、上网、手机/对讲机通讯费用；5)交通费：小物业人员交通/车辆使用费用；6)标牌费用：B座小物业管理范围内标识、标牌、提示牌的制作费用。2.保险：1)财产一切险：涉及B座产权范围的财产一切险由小物业购买。大物业负责的外围公共区

3、域的财产一切险由小物业按比例分摊。1)机器设备险：主系统设备保险由大物业购买，B座小物业管理的设备设施保险由小物业购买（B座小物业管理的设备设施参见“设备设施分界点”）2)公众责任险：涉及B座产权范围的公众责任险由小物业购买。2.清洁、绿化费1)园艺、绿化：小物业自行签订合同，负责B座产权范围内的园艺、绿化租摆工作。大物业负责的外围公共区域绿化租摆工作，由小物业按比例分摊。2)外墙清洗：小物业负责B座产权范围内的外墙清洗工作。3.垃圾清运：小物业负责B座产权范围内产生垃圾的清运。大物业负责的外围公共区域的垃圾清运费用，小物业按比例分摊

4、。4.清洁消耗品（包括卫生纸、洗手液）：小物业负责提供B座产权范围内的清洁消耗品。5.节日装饰：小物业负责B座产权范围内的节日装饰工作。大物业负责的外围公共区域的节日装饰费用，由小物业按比例分摊。二、工程部分：1.能源1)电费：B座产权范围内公共区域和公用设备设施发生的电费由小物业承担（不含业租户室内）。大物业负责的外围公共区域的电费，由小物业按比例分摊。（需装表计量）2)空调费：小物业自行承担B座产权范围内的空调费用（需装表计量）。3)供暖费：小物业自行承担B座产权范围内的冬季采暖费用。（目前是按照面积收费，但建议装表，为日后计量收

5、费做准备）。4)水费：B座产权范围内公共区域和公用设备设施发生的水费由小物业承担（主要是卫生间和公共区域，不含业租户室内）。大物业负责的外围公共区域的水费，由小物业按比例分摊。（需装表计量）。1.固定费用1)避雷检测：小物业自行负责B座避雷检测工作。2)设备检测：大物业负责，小物业按比例分摊费用。3)其他年检：大物业负责，小物业按比例分摊费用。4)卫星／有线电视收视费：大物业负责，小物业按比例分摊费用。5)电梯年检费：B座专用客梯、消防梯/货梯由小物业负责。2.设备维保1)电梯：B座专用客梯、消防梯/货梯由小物业负责2)消防系统/设施

6、：大小物业按照设备设施分界点的约定负责各自管理区域的设备，小物业按比例分摊主系统（主要是主机部分）的维保费用。3)给排水系统：大小物业按照设备设施分界点的约定负责各自管理区域的设备，小物业按比例分摊主系统（主要是主机房与B座相关设备部分）的维保费用。4)热力站管理费用：小物业按照B座产权范围内的供暖面积自行缴纳。5)车场道闸/机械车库：进入车位管理费，小物业不承担此项费用。6)CATV系统：大小物业按照设备设施分界点的约定负责各自管理区域的设备，小物业按比例分摊主系统（主要是主机部分）的维保费用。7)CCTV系统：大小物业按照设备设施

7、分界点的约定负责各自管理区域的设备，小物业按比例分摊主系统（主要是主机部分）的维保费用。8)电话系统（材料）：大物业负责，小物业按照比例分摊。9)发电机维保：大物业负责，小物业按照比例分摊维保费用（建议分摊比例为B座所用应急负荷占该发电机设计应急负荷容量的百分比）。10)电气/照明材料损耗：大小物业按照设备设施分界点的约定负责各自管理区域的设备，小物业按比例分摊主系统（主要是配电室、外围景观照明、共用机房设备部分）的费用。1)楼宇自控设备系统：大小物业按照设备设施分界点的约定负责各自管理区域的设备，小物业按比例分摊主系统（主要是主机部

8、分）的维保费用。2)土木装修：B座产权范围内的土木装修由小物业负责。大物业负责的外围公共区域的土木装修费用，由小物业按比例分摊。3)空调系统：大小物业按照设备设施分界点的约定负责各自管理区域的设备，小物业按比例分摊主系统