无锡凤翔馨城策划报告

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1、无锡凤翔馨城2005年提案报告市場背景分析一、区域市场状况分析由于天一城一期40万平米，屮环国际40万平米等大盘的规划，」匕片量体供应不足的供应局而已经开始改变，本案的介入也将面临这几个个案的强烈竞争。区域山场内低档次的多层是主流产品（众多的安居房和经济适川房），小高层及高层供应量逐步上升，客八的接受度也随着楼盘的推出匸在改善。但多层还是购房者的首选。此前区域内缺乏指标性个案和高档楼盘，夭一城和本案的出现将会改变这一局面。因此项目和天-•城谁町以成为北片购房者的首选楼盘，将会决定未來项目销倍能否成功的重要因索。附近楼盘规划多位多层，小高层，高层，联排别墅。产品同质化严匝。尤其

2、天一城一期的规划与木项目的规划基本相同。因此如何在众多类比个案中脱颖而出就是我们要解决的问题。H前周边的价格在2900元/平米左右。但随着北片的开发升温，房地产价格的走势必将冲破3000元/平米的大关。整个市场以区域客占绝人数，房地产市场属于起步阶段。存在发展空间，但上浮趋势不够明显，一年中市场上涨在300元/nf左右，还跟不上大市场的涨幅。无锡市2004年第四季度的均价为3751元/平方米。目前项目所在区域侧均价还未到3000元，具有巨大的价格优势。这一点对我们入市非常有力。区域市调个案项目名称天河花园一期天河花园别墅清华雅居天一城（一期）风翔路西侧北环路南风翔路西侧北环路

3、南北环路与风翔路父界天水路，北环路产品类型小高层、多层别墅多层（局部安居房）小高层，高层，独栋别墅，联排别墅主力面积125-130ma225-320m2110m2；140m296-200m1主力总价29力125万32万；40万单价范围1980-2620jG/m24650-6500元/nf2800-2900JG/m2平均单价2400元/nf多层2650元/nV小高层60007u/m22850元/nV未开盘交房方式毛坏现房毛坯现房毛坯现房厨房，卫生间装修二、竞争区域分析1、盛岸板块盛焊路区域板块同属北区，未來本项H在推案的时候肯定会，房地产起步早于项H所在区域，H前主要个案有左岸

4、星光，盛岸花园，英伦皇家花园等。目前，新开个案价格在3400—3500元/平米"产品多为多层,小高层。供应量：项目名称左岸星光英伦皇家花园盛岸花园（三期）总建面积（m2）—期5.1万，二期5万23万16万产品规划多层，小高层多层，小高层小高层开盘时间一期2004.22005.32004.1120CM年该区域，仅第一季度就推出12幅土地共计151.887/平方米土地，预计在今后的两年内，此版块的的住宅供应暈将超过100万方。价格：诉求重点：项目名称左岸星光英伦皇家花园盛岸花园（三期）诉求重点高品质的法式风情生活社区盛岸西路大型居住板块前沿；英式皇家园林设计。远离城市，享受生活2

5、4.2%的低密度2、惠山新城板块惠山新城板块是项H主要的竞争区域，应其主力客源与项H的客源重叠，都是以区域客户为主，惠山新城良好的规划前景和市场升值预期，将会是项目产生重要潜在竞争区域。目前该区域的代农楼盘是中环国际（金都花园）供应量:目前惠山新城区内的在代楼盘只冇位于惠山新区行政屮心政和人道998号中环国际,总建筑Ihi积42万平米。项目名称中环国际（一期）总建面积（nf）一期15.5万，二期15万产品规划多层，小高层开盘时间一期2004.9二期2005.6价格：目前该项目的均价在2900元/平米左右。二期开盘价在3000元/平米以上3.东亭板块对于市区客户來讲，东亭板块和

6、项目区域将会是冇-拼的两个区域。东亭地区的规划远景，升值潜力无疑对客户來讲很冇吸引力。因此，我们对东亭板块也进行分析。供应量：项目名称华夏绅泰苑华夏万泉苑蔚蓝都市花园金锡帝景苑华夏之春总建面积（m1）2.5力1.4力一期11.8万二期6丿j26力2JJ产品规划多层，小高层多层,小高层多层，小高层多层，小咼层小高层开盘时间一期2004.92005.32003.1204.112004.6价格：从上表可看岀，II前在售个案价格在3600元/平米左右，预估新开个案的价格将会靠近4000元/平米，高于项目所在区域2800-2900左右的均价。项目所在区域目前具有价格上的优势。诉求重点：

7、项目名称华夏绅泰苑华夏万泉苑蔚蓝都市花园金锡帝景苑华夏之春诉求重点花园式立体三度空间的居住环境，享受水岸而居的生活畅快的交通随意切换生活；更加阳光的生活空间东亭中央生活区，全城首善社区云集地体验水岸，醇美/活城东办公*公寓楼出行方便快捷，构建新都市主义。三、结论1、项目所在区域目前的价格处于低谷，低于无锡市整个房地产市场均价水平。2、市场供应量虽然上升很快，但还低于其他竞争板块。3、项目面临的问题在于如何在同质个案和直接竞争对手中，以鲜明的个性（定位）脱颖而出。4、项目的资金回笼将会对顺利开发至关重要。