旅游地产策划

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1、筑福常德•筑福民生——关于棚户区改造工作的战略思考及项目意向（仅供讨论）南征公司2010-12-28棚户区改造是常徳市实践“三个代表”重耍思想、落实科学发展观和关注民生、改善民生的重耍举措；也是释放城市发展空间、再创老城区发展优势的关键之举。改善棚户区居民的居住条件，提升棚户区居民的生活质量，杜绝“城市化”高速发展过程中中、低收入人群“边缘化”；进一步完善城市功能，查漏补缺,美化城市功能形象，更是政府和企业的社会责任、历史使命0由于理解有限，且对棚改政策类、城市规划类以及地块属性等基础资料分析不够透彻，故本章仅对西城区的棚改工作作一属性界定，并对相关问题进行方向性建议。未尽

2、之处，还须进一步对“棚改”这…新课题进行深入硏究，并在有效的沟通平台上进行创新实践。第一部分方向思考——“大西区”概念的提出以及未来愿景西城区的棚改工作应坚持高站位思考、高起点规划、高质量建设和高标准管理'拉长城市框架，扩大城市规模'完善城市功能，提升城市品位，营造宜居环境，努力建设布局合理、特色鲜明、功能完备的现代化新常德。一、核心槪念：不是旧房变新房，而是旧区变新区应将棚户区改造勻区域城市功能提升结合起来，应有将传统意义上的“棚户区”改造仅为城市建设的思路转变为城市经济发展的新“亮点”,即将分散的、零乱的各规模、各类型棚改区在放在区域发展、城市提质的大背景下综合考量,统

3、一规划、综合实施、分步开发、整体推进，从而促进区域城市整体功能的全面提升，优化本区域的教育配套、文化设计以及公共绿地等。即所谓：大西区（泛指武陵大道以西、沅水三桥以东城市区域内的棚改区）二、核心思想着力改善西城区屮、低收入家庭的住房居住条件，把棚户区改造勺城市发展、城市转型相结合，勺土地资源整合相结合，勺完善城市功能、捉高区域城市综合竞争力相结合,与改善城市环境相结合,与改善民生相结合，坚持“政府主导、市场运作,市区联动、上下结合,突出重点、成片改造,统一规划、综合配套,封闭运作、政策扶持,以人为本、妥善安置”的基本原则，采取“分步实施，积极稳妥，滚动建设”的模式，在确保居

4、民安置后，将所有的土地用作商业用地，以土地运营作收益,商业房销售收益和政府政策扶持，作为筹措建设安置，补偿资金的主渠道，充分发动群众积极主动参与改造建设，探索常徳棚户区改造的新思路，力争用3年左右时间(2011—2013)完成“大西区”棚户区的整体改造。三、构想目标成为常德市棚改工程的“示范区域”、“样板区域”创造新时期棚改工程的“常德模式”实现“政府放心'企业获益'百姓满意”的民生工程、德政工程四、终极目标经济效益和社会效益双丰收社会效益树立常德棚改工作的新标准、新模式全方位提升新天源品牌知名度经济效益实现城市土地资源配置利益最人化实现各项B招商销售利润最大化在保障利润前

5、提下市场化销售第二部分模式规划-“大西区”棚改工作的探索方向棚户区改造是一项涉及户籍、土地、保障、建设与管理及行政体制调整等复杂问题的系统工程'是常德城市化进程中的“一场革命”，是常德高速发展必须攻克的最后“堡垒”，从另一层面也可理解为高标准、高品质、全方位的“民生工程”、“德政工程”。我们必须在“政府主导、企业牵头”这一载体上进行有益尝试和创新。一、政策创新棚户区改造是一项涉及多方主体利益的复杂工程，是一次重大的利益调整，是一场关系到城市发展“新空间”、棚户区居民和城市流动人口“新生活”的新时期革命。建立兼顾政府、集体、居民以及城市流动人口等多方主体利益的独特政策体系。第

6、一，完善棚户区改造建设政策体系，注重社区配套、出台优惠政策、多模式建设等方面，促使常德市棚户区改造建设工程高速、高质、高满意度完成。第二，改革拆迁补偿安置政策，秉承“依法创新、利益兼顾、市场主导、重心下移、联动推进”五项原则，将保障棚户区居民合法权益放在第一位'规范评估、安置优先、让利于民。第三，探索集体用地棚改政策'10%留用地政策扶持集体经济'通过整合10%留用地实施棚户区改造，既可根除原地块范围内的棚户区，又可确保集体经济长远利益。二、机制创新统一主导、分别实施。坚持“政府主导、政府做地”原则和“不留死角”方针,从规划、拆迁、建设、管理等多个环节协同推进，合力抓好各项

7、工作。“政府主导・政府做地”原则即对于出让地块，坚持政府实施征地拆迁工作、净地出让,实现土地政府收益最大化。在坚持这条原则前提下，多渠道、多主体、多方式进行棚户区改造具体实施。“政府做地・企业做房”o引入市场机制，发挥房地产公司的专业水平和品牌效应优势，引进社会资本、管理理念、技术经验来创新常德棚户区改造思路，利用企业在资金、管理、技术、品牌等方面的优势來参与建设，提高棚户区改造建设的效率和品质。三、模式创新西城区目前共有各类型棚户区29个，占地约50万平方米，建筑面积49.8万平方米，涉及居民约7000户近400