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1、物业管理内容的设定(_)管理机构的设立与人员的配备关山春晓项目是一个占地14.32公顷，总建筑面积18万平米的住宅小区,住宅分部形式为组团式。针对这种情况绸制管理结尹图如下:(项目经理1人
2、(二丿管理规章钾匡1.管理机构的谜竺畢1人I［会计1人II出纳1人I经理助理1安全主管1人公共区域3“‘(2安全主办2人卑內旳么'船家政维修8人设施维护*人滋序以上応和装怦…人事主管1人食堂8人司机兼釆购3扌亲善大使3人仓库兼CI1保洁主办1人「夕常的纟'卯客户接待4人I丿丿管理。(3)对小T安全一班6人(4)组织菲£盂凉(…(5)服务區'工,册穴业
3、主的投诉问题,积极:2•各类人目标管理责衽制就昱盜隽辖项目的管理目标、经营目标、竟争性目标以量化形式作为将目标的实种管理机制復事业和利益共同体，共同参与管理,共同承担压力,共同迈向成功。这要求每一个管理者及员工都要以身作则,踏实做好本职工作,实现内外的最佳经济管理目标。3.物业各区域内的管理规定(1)对于小区内公共区域物业管理处各级管理人员应按照前期物业管理合同的要求及本物业公司承诺的标准落实认真管理。(2)对于业主专有部分由业主自行管理,必要时候物业管理处可视情配环境管理38人讨绿化管理30人［/寸竺工P苹攵同安全三班6人丫目标管理责
4、任制T家政服务io人、I.__■A「［投诉受理2人
5、々穴不O：■品质文档1人I彳安全四班6人也管理外的领导集体［并赋予相应的权力。同时咽苍粽代的切身利益(工资、奖金、岗位迁升)挂钩。这曰亠八骨干责、权、利明确，在管理处与员工之间形成合管理。(3)息乙对小区各部位的管理要达到相关要求,达到服务与业主,让业主满意的原则。4・小区住户手册住户手册的编制主要包括物业管理、管理费用、设备及服务、装修管理、入住前期的特别服务、业主及用户的其他责任、安全清洁卫生细则、关于安装防盗门窗的办法、防火等方面的信息。(三人物业的验收与接管组织用经验的工程技术
6、人员成立接管验收小组按照建设部及省市有关工程验收的技术规范与质量标准对小区加以查验,为以后进行物业管理工作打下基础,减少风险。并如相关房地产开发企业签订保修实施合同,明确保修的项目、内容、进度、原则、责任与方式。(四)进户管理进户是指业主或使用人正式进驻使用物业,俗称“入伙”。其程序分以下几个步骤:]・发入伙通知书。2.带业主或使用人实地验收物业。3•约定代为装修、添置或更换自用设施设备等事宜。4・签订《物业使用公约》。5•要求业主或使用人如实填写登记卡。6.想业主或使用人发放《用户手册》。7,预售物业管理费或租金。8•想业主或使用人提
7、供办事引导。9.业主或使用人签约领匙,完成进户程序。（五）、装修搬迁管理为搞好装修搬迁管理,必须做好以下几点工作:7.大力宣传装修规定。规定主要包括以下几个方面:装修不得损坏房屋承重结构,破坏建筑物外墙面貌;不得擅自占用共用部位、移动或损坏公用设施设备;不得排放有毒、有害物质和噪声超标;不得随地乱扔建筑垃圾;遵守用电用火规定,履行防火职责;因装修而造成他人或共用部位、公用设施设备损坏的,由责任人负责修复或赔偿。2加强装修监督管理。审核装修设计图纸,派人巡视施工现场,发现违约行为及时劝阻并督促其改正。3•积极参与室内装修。4.合理安排搬迁
8、时间。伏人档案资料的建立与管理业主和使用人档案:包括与客户有关的各类入住资料、申请表格、维修记录、合同、协议、收费记录等。2•物业服务档案的建立:其通常包括物业承接验收期的档案、物业入住期档案和物业日常管理期档案等的收集整理。3•物业服务档案的保存:主要包括档案的保存、安全管理等。二服务的重点问题前期物业管理运作的重点主要包括三个方面:7.管理资源的完善与优化,具体包括以下几个方面的内容:（1）管理用房的到位开发商按照规定将管理用房移交给物业公司之后,物业公司应对管理用房进行合理的划分和必要的装修,成为物业公司固定的管理用房。（2）物许
9、配备到位一个新石物业管理项目运作需要配备的物资较多,在项目开始运作的时候,一般只配备了其中的一部分，在前期物业管理过程中,应根据实际需要逐步配备到位。⑶物业管理与服务人员到位物业管理与服务人员到位的相关内容主要包括以下:〈]〉人员补充。<2>对各岗位人员进行强化培训,提高物业管理、服务水平和操作技能。对现有组织机构进行优化调整,形成完善的管理机构。<4>加强内部管理与沟通,形成一个良好的管理团队。2.管理制度和服务规范的完善在前期物业管理中,物业服务企业应根据实际管理情况对已制定的管理制度和服务规范进行调整、补充和完善。3确定物业管理单
10、项服务的分包对具体物业管理项目进行管理与服务时,物业服务企业可以根据自身情况和需求来确定是否将部分单项服务分包给社会专业服务公司。对于分包的服务项目,物业服务企业应鼓励专业服务企业进行市场调查与筛选,以确定
