房地产全程营销策划(最全)(营销策划包括哪些部分)

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1、房地产全程营销策划建设项冃全方位（全程）策划是从项冃用地的初始状态就导入的科学方法并结介房地产行业的运作流程，逐步完善而形成的理论体系，内容包括：①项目投资策划②项冃规划设计策划③项冃质量工期策划④项目形象策划⑤项目推广策划⑥项目顾问、销售代理⑦项冃服务策划⑧项冃二次策划第一章项冃投资策划第一节项bl投资策划的含义项冃投资策划是房地产全方位策划关键的环节，这个过程操作好了，就意味着项冃成功了一半，在这个过程中多F些功夫，以后的开发经营中就可以耒雨绸缪。通过对项冃坏境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对

2、当询的经济环境、莱西房地产市场的供求状况、莱酋同类楼盘的现状及客户的购买行为进行调研分析，再结合项目进行SWOT分析，在以上基础上，对项目进行系统准确的市场定位和项目价值发现分析，然后根据基木资料，对某项冃进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略捉示，并对开发节奏提出专业意见。第二节项目投资策划的具体内容一、项目用地周边环境分析1.项目土地性质调查・地理位置・地质地貌状况・土地而积及其红线图•七通一平现状2.项1=1用地周边环境调查・地块周边的建筑物・绿化景观・自然景观・历史人文景观・环境污染状况

3、3.地块交通条件调查•地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划•项目对外水、陆、空交通状况•地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状4.周边市政配套设丿施调查・购物场所・文化教育・医疗卫生・金融服务・邮政服务・娱乐、餐饮、运动・生活服务・游乐休憩设施•周边可能存在的対项目不利的干扰因素・历史人文区位影响二、区域市场现状及其趋势1.宏观经济运行情况2•莱西房地产市场概况及政府相关的政策法规3.莱西房地产市场总体供求现状4.莱酋商品住宅市场板块的化分及具差异5.莱四商品住宅平均价格走势及市场价值发现6.莱

4、西商品住宅客户构成及购买实态分析三、土地SWOT分析1.项冃地块的优势2.项目地块的劣势3.项目地块的机会点4.项忖地块的威胁及困难点四、项目市场地位1.类比竞争楼盘调研2.项目定位：•市场定位（区域定位、主力客户群定位）・功能定位•建筑风格定位五、项目价值分析1・商品住宅项冃价值分析的基本方法和概念•商品住宅价值分析法：类比可实现价值分析法a选择可类比项目b确定该类楼盘价值实现的各种耍素及其在价值实现中的权重c分析可类比项冃价值实现的要素的对比值d对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值e根据价值

5、要素对比值判断木项目可实现的均价•类比土地价值决定因素"类比土地价值：地段资源差异※市政交通及直入交通的便利性的差界※项目周边坏境的差异，包扭——周边自然和绿化景观的差界——教育、人文景观的差异——各种污染程度的差异——周边社区素质的差界※周边市政配套便利性的差弄b项目可提升价值判断※建筑风格和立面的设计、材质※单体户型设计※建筑空间布局和环艺设计※小区配套和物业管理※形象包装和营销策划※发展商品牌和实力C价值实现的经济因素※经济因素※政策因素1.项目可实现价值分析•类比楼盘分析与评价・项目价值类比分析a价值

6、提升和实现要索对比分析b项目类比价值计算六、项目定价模拟1•均价的确定2.项忖中具体单位的定价模拟七、项目投入产出分析1.项冃经济技术指标模拟•项冃总体经济技术指标•首期经济技术指标2.项目受期成木模拟・成木模拟表及其说明3.项1=1收益部分模拟•销售收入模拟4销伟均价假设b销伟收入模拟表・利润模拟及说明&模拟说明b利润模拟表•敏感性分析a可变成本变动时对利润的影响b销伟价格变动时对利润的彩响八、投资风险分析及其规避方式提示1.项口风险性评价•价值提升及其实现的风险性a项口的规划和建筑设计是否以提升项F1同周

7、边项目的类比价值b项目形象包装和营销推广是否成功2.资金运用的风险性•减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本•对销售节奏和项目开发节奏进行良好的把握，以尽虽少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼3.经济政策风险•国际国内宏观经济形势的变化・国家、地方相关地产政策的出台及相关市政配套设计建设九、开发节奏建议1.影响项目开发节奏的基木因素•政策法规因素・地块状况因素・发展商操作水平因素・口己投放量及资金冋收要求•销售策略、销售政策及价格控制因素•市场供求因素・上市时间要求1.项目开发节奏及结

8、果预测・项目开发步骤・项目投入产出评估・结论第二章项冃规划设计策划第一节项目规划设计策划的含义（根据万科研发中心经验，开发商引领设计单位完成设计）通过完整科学的投资策划分析，可以明确市场定位，从而进入产品设计阶段。目前消费者对房地产产品的建筑规划和单体设计耍求愈来愈理性，项h规划设计策划是以某项n的市场定位为基础，以满足冃标市场的需求为出发点，对项FI地块进行总体规划布局，确定建筑风格和色彩计划，紧