房地产全程策划模式

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1、房地产全程策划理论模式随着房地产业的迅速发展，房地产营销策划、全程策划也随之快速发展起来，然而在实际运行当屮，大多数依然是开发商独白跑项目、跑贷款、跑销售，依然是一种简单化的经营模式，根本谈不上真正意义上的营销与策划。发展商凭感觉定位已既成事实的楼盘，事后策划，更多的是—•种营销策划与销售推广。同吋，山于房地产市场化的程度越来越高，个人消费已成为市场主流,“策划人师”依靠“点子”制胜的时代己经过去，各种专业人员利用先进的信息系统，通过对房地产项目各种资源的整合，理性运作，立体作战，科学、严谨、规范成为房地

2、产全程策划的运作原则。一、营销策划概念与实质FI本策划专家和III创对策划的定义是：策划是通过实践活动获取更住成果的智能，或智能创造行为。也就是在对企业内外部环境予以准确地分析并有效地运用各种经营资源的基础上，对一定时间内的金业营销活动的行为、实施方案与具体措施进行设计和计划。营销策划以综合运用市场营销学及相关理论为基础，以市场调研为前提，从市场竞争的需要出发，以科学地配置企业可运用的资源为手段，目的就是制定切实可行的营销方案并纽织实施，以实现预定的营销冃标。在策划的过程中，创意是灵魂。策划具有指导功能、

3、整合（通过动态的综合使Z完整）功能、实战功能、避险功能。二、房地产全程营销策划概念计划经济时代，我们只有简单的“房地产”概念，很长一段时间，我国的住宅建设一氏是学习前苏联模式，按照居住区、住宅小区、住宅组团的方式进行设计，而住宅的建设标准由政府统一制定，谁也不能超标准，甚至是出几套标准图，大家全按标准图进行建设，千楼一面。随着我国社会主义市场经济的迅速发展，随着社会进步与生活水平的提高，消费者对居住条件的需求层次H益明显，过去按标准图建设的住宅已根木不可能满足全社会不同阶层的居住要求,“房地产市场”应运而

4、生，房地产作为产品的概念也迅速被人们所接受，但概念被接受并不意味着产品被消费者认可。市场经济的发展与生活水平的迅速提高，使消费者对居住条件的需求层次与时俱进，同时也促使了房地产业的迅猛发展。西安房地产业起步较晚，但发展十分迅速，各房地产公司之间竞争异常激烈，加上非房地产金业携巨资不断进入房地产业成为新的竟争者，西安房地产业的竞争将tl趋白热化，整合少被整合将是必须面对的现实。以西安市为例，冃前已注册的房地产公司约500家，待注册的房地产公司约100家，冇项冃的房地产公司约300家左右，在众多拥有项H的开发

5、商中，有品牌、有规模、有知名度的只有4、5家，而有开发运作经验的开发商不超过10%。因为各种“契机”进入房地产业的开发商大多是“无业绩”开发商，“涉市”不深，经验不足，即使有开发运作经验的开发商，其驾驭项目的能力也参差不齐，在市场经济机制下，持冇“有钱就能盖房”观念的开发商在市场上逐渐没冇了立足之地，需要借助专业服务机构以求项目成功。随着房地产市场竟争的不断加剧，尽管开发商己经建设出了功能足够好、价格足够合理的产品，为什么仍然争取不到应有的冃标顾客？房地产营销管理就是在冃标市场上达到预期交换结果的自觉努力

6、。房地产市场的现状表明，开发商在楼盘整个建设屮的努力显然是被动的和不自觉的。人多数房地产开发商还没何意识到这实际上是如何对待市场导向的问题。这直接导致房地产开发商的市场竞争观念停留在建设观念、楼盘观念、推销/销售观念上，明确地说，房地产开发商在市场中的地位是与他的市场竞争观念相一致的。这是因为大部分房地产开发商的竞争观念，依然停留在：1.建设的观念上一一认为消费者喜欢价格低廉的住房；2.楼盘的观念上——认为消费者喜欢高质最、多功能的楼盘，开发商迷恋上自己的产品，没冇意识到所建设的楼盘在设计阶段即已经脱离主

7、流需求或者市场已经在朝不同的方向发展；3.销售的观念上一一认为消费者是被动的，必须主动推销和积极促销，开发商销售的是自己能够*产的产甜，而不是市场能够出售的产站。总之，开发商并没有把市场导向定位在买方需要上，缺乏个性、千楼一而，趋同的结果造成恶性竞争。房地产全程营销策划就是运用整合营销概念，对开发商的建设项口，从观念、设计、区位、环境、房型、价格、品牌、包装、推广上进行整合，合理确定房地产1=1标市场的实际需求，以开发商、消费者、社会三方共同利益为中心，通过市场调查、项目定位、推广策划、销售执行等营销过程

8、的分析、计划、组织和控制，在深刻了解潜在消费者深层次及耒来需求的基础上，为开发商规划出合理的建设取向，从而使产品及服务完全符介消费者的盂要而形成产品的自我销售，并通过消费者的满意使开发商获得利益的过程。一个真正的策划方案就是要将冃标项冃置于国家、西安市房地产发展的大背景下进行具体分析，以消费者的未來期望、市场的现实需求、行业的竟争态势为依据，通过房地产市场细分，來确立它的核心定位，目的就是要为项目的营建，在设计、建设、营销、服