房地产开发与策划流程解析

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1、房地产开发与策划流程解析【摘要】为了进一步了解房地产开发与策划过程，笔者引用一个曾经参与过的房地产开发项日一一大连市瓦房店龙门汤别墅区项目一一为实例，解析房地产的开发与策划的基本流程，研究策划流程对于规划方案设计的指导意义。关键词：房地产开发与策划、旅游度假、产品定位、价格策略在当今房地产行业蓬勃发展的时代，从规划行业的角度来打造一个成功的房地产开发项目，不仅需要设计方案的不断优化，同时需要配合与Z相匹配的地产开发策划。因此，规划从业人员需要更为全面的认识并了解房地产开发和策划的大致过程和基本原则，有助于规划出更具有可实施性的房地产规划方案。因此，笔者引用一个曾经参与过的房地产开发项目一

2、一大连市瓦房店龙门汤别墅区项目一一为实例，解析房地产的开发与策划的基本流程，研究策划流程对于规划方案设计的指导意义。纵观本案例的策划过程，笔者认为发地产项R的策划流程可以大致分为5个过程：1.发掘自身特征2.确定目标与定位3.选择发展模式4.研发产品定位5•建议价格策略。下文将结合木案例的规划过程，逐步解析上述5个过程的具体内容。1.发掘自身特征1.1项冃简介木项日位于大连瓦房店市北部，许屯镇龙门汤村的龙门温泉旅游度假区，是该度假区的首个地产项目。项目距大连市中心140公里，距瓦房店市内48公里，距营口皱鱼圈30公里。项目占地3000亩，可开发用地为2000亩。项目所在地的龙门汤温泉，隶

3、属于大连龙门旅游度假区。该度假区成立于2010年7月，以许屯温泉、李官海滨为核心，力求打造一个以温泉休闲度假为特色的城市组团。目前该旅游区已经形成了一定的温泉消费认知，但知名度不高，区域温泉度假产业正逐步兴起。1.2项目特征要素提取大连市现有的旅游度假区多是强调城市属性和度假属性，而本项目远离城市，是典型的“弱城市、强度假”属性。因此，在这样的区域属性下,应强化度假功能作为本项冃的核心竞争力。东北度假客户关注的度假资源屮，温泉仅次于海，本项目具冇强势的温泉资源，但所在的区域板块的认知度较弱。在“强资源、弱板块”的特征下，须放大温泉强势资源的优势，以打造超越现有板块水平的度假功能体系。地产

4、公司对本项R的要求是能够充分发挥度假资源优势、创新度假物业，最大限度的吸引客户置业。地产公司的委托特征和盈利模式决定了项目的“弱设施、强地产”特征。依据上述分析，本项目的特征要素包括•以下几个方面：1.“弱城市、强度假”的区域屈性1.“强资源、弱板块”的竞争属性2.“弱设施、强地产”的地产属性1.确定冃标与定位结合项目的属性特征，如何适当依托龙门旅游度假区是本项目策划的切入点。将拥有海洋资源和温泉资源的旅游度假项日进行横向的对比，本项目区域不足以成为全国级、区域级的度假目的地，从龙门的自身条件出发，未來应该成为城市群级度假区。城市群级度假区的属性一般分为都市娱乐、近郊休闲、度假冃的地等三

5、种类别。本项目的区域和自然条件与度假目的地的规模和职能相匹配：1•距离大连市区约2小时车程。1.目前客流量与都市娱乐区相差较大。3•具备休闲度假资源，人流的聚集以度假目的为主。因此，本项目的开发定位是：以温泉这一核心资源为突破点，形成目的地型的核心吸引力，利用周边自然生态资源槊造度假氛围，形成全度假体验链，打造复合的度假功能。2.选择发展模式3.1发展模式研究目前国内较为成熟的度假区案例发现，成长型旅游度假区具有与本项目同等或相似背景的项目。成长型旅游度假区通常具冇两种发展思路：一种为造势发展，一种为借势发展。不难理解，造势发展是一种无中生有的炒作模式，先对外宣传未来此地将要打造成的宏伟

6、蓝图。借势发展是指利用原有的已建成的旅游资源，将规划项目融入其中，形成片区的规模，共同赢利。鉴于本项H的特征要素与H标定位，应确定其发展思路属于造势发展。1.2发展策略在区域板块常规性功能的发展框架内，如何使本项目与其他同板块的项目相比显示出独特的特质，需耍从以下儿点切入。区域意向：区域针对非会员客户有很强的区隔性，虽不直接排斥但有较强限制，显示极强的私密性。运营特征：俱乐部+会员制商业模式经营区域，保证区域专属特征，槊造富人度假天堂。核心设施打造：打造具有显著的竞争力的项目，运动或健身类型，具有高品质景观系列主题球场等。辅助性设施打造：点缀性文化景点和特色交通设施，丰富区域文化内涵。2

7、.研发产詁定位1.1客户群体分析本项目依托龙门旅游度假区，其置业客户根据使用频率分为两个圈层:1.5小时高频置业圈和3小时低频置业圈。主力客户主要來自于1.5小时的高频置业圈。以本项目为圆心，1・5小时高频置业圈最南到大连开发区，最北为营口，包扌舌：大连开发区、普兰店、瓦房店、营口等城市。人连开发区客户置业能力较强，投资、度假置业意愿强，并且已经形成跨区域置业；普兰店的改善购房成为当地房地产市场主流置业趋势；瓦房店的改善型住房需求逐