叙永营销策划方案

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1、叙永营销策划方案叙永营销策划方案“宝珠花苑”《项ri营销策划方案》二00五年六月为了更好的推广叙永宝珠花苑农贸市场项口，本公司市场部于2005年6月10日起，对叙永县区域状况、房地产市场状况、房地产发展趋势等进行了为期六天的全面市场接触。在此期间，采集项口个案实例12个，可视资料42幅，消费需求调研问卷200份，所以市场一手资料和数据在取得Z后24小时内完成汇总，及时地为市场分析和调研重心筛选奠定了基础。第一章市场调研分析一、叙永县房地产市场概况一、叙永县房地产市场在近两年时间内，的到了一定的发展，但是与其它县城相比，还处于起步阶段。随着2005年泸州创建旅游城市的冃标和叙

2、永镇府2005年一季度统计结束之后，第一次针对全县经济发展提出的战略方向来看，将会给叙永县房地产业带来历史性的机遇。叙永县I口县城改造工程的启动，中环路、永宁路商业街的推出，改变了人们对原旧城的看法和认识，使旧城房地产市场逐渐活跃起來，掀起了新一轮的房地产开发热潮的序幕。二、2002年至2005年叙永县房地产价格持续上涨，项目刚破土动工，预定者已蜂拥而至。据统计，2002年叙永县住宅价格500元/平米左右上涨到2005年720元/平米。房价的大幅上涨，预示着叙永县房地产市场作为投资的重要渠道和市场存在一些少量的泡沫成分。三、叙永县商业业态叙永县的商业是以曲区为基础向东区延仲

3、，市场渗透力强，表现为沿街一•条先的“条状商业带”的榕局，现中环路、永宁路也形成规模的商业街，而东区多为60年代至80年代的业态。四、叙永县商业特征1、叙永县商业表现形式以沿街商铺为主，县城整体缺乏具有规模的综合性商业市场。2、商业档次较低，市场缺泛现代化、规范化商业氛围。3、商铺经营的灵活性导致商业的经营缺泛统一性，商业氛围形成仅依靠市场的调节。五、商铺营销特点1、开发商采用口产口销的传统方式，不注重形象包装和品牌效应。2、竞争对手主要以地理位置优势、降低价格促销为主。3、销售人员素质和业务水平较低。六、营业房的特点：市场上以独立的商铺为主，开间在31>.2米一4.5米居

4、多，进深多在6米一12米，市场均价在5800元/平米。第二章市场消费心理一、消费者注意因素依次为：地段、价格、布局设计、租金，开发商实力。二、消费者对地段看好的依次顺序为：西大街、南大街、永宁路、西外街、环城路、东大街、府前路、草市接。三、目前经营口岸评定为：很好占15%,—般占75%,相当并占10%,不好占3%。四、消费者期望经营面积比例为：50nf以上占T2%,30m2—50nf占58%,20m2—30m2占23%,10m2—20m2占7%。五、目前市场经营种类比例：副食占25%,医药占10%,百货占18%,电器占14%,餐饮占16%,五金占9%,其它占8%。六、购买对

5、象：经营活动的购买对象主要以叙永镇居民为主占58%,周边乡镇人口占16%,其它购买对象为26%O七、经营模式：叙永县经营户较为接受独立店面的集中模式占65%,少部分行业由于行业的特点，较为接受零散经营占总比例的16%,而选择规模和实力的开敞式经营的仅占19%,说明叙永县经营商户仍对独立店铺情有独屮。八、经营状况：整体来看，状况一般，少部分经营状况较好，商业环境有待提高。九、经营方式：以租凭为主，购买者较少，体现出一定的商业购买潜力。I•、购买价格：购买价格随地段、口岸的不同价格形式五个较为清晰的等级,但是30007G—5000元/平米购买者占43%。十一、经验租金：叙永县店

6、面租金价格157E-30元/平米占总量64%,租金价格较低的地段主要分布在东犬街与西外街周边的地段。十二、购买趋向：对南大街和西大街认同度较高，西外街和中环路也有一定的认同度，比例分别是45%,19%,18%,12%,其余街道认同度在4%左右。五、区域主要竞争对手调查分析西外街综合市场该市场直接临西外街，距叙永镇汽车客运站300米，是叙永镇西区最大规模的综合性市场。该市场内主要以五金、农产品、农机、小商品的批发为主，沿市场周边是西区最大的农贸市场，农贸市场与批发市场相结合。虽然政府将农贸市场规划在该市场内，但依然是露天市场“脏”、“乱”、“差”的现象表露无疑,该市场的经营条

7、件非常差。该市场由于是综合性市场，工商管理费和两税情况根据经营种类也不等，市场经营年均总费用范围在12000元/户-4500元/户。东大街农贸由场该市场是目前叙永镇经营规模最大的农贸市场，市场贯穿了整条东大街，以街为市,全长400多米。该市场内的农贸产品品种非常丰富，主要分为儿大类:蔬菜、果品、水产品、干货、粮汕、肉类等交易区。其中干货、粮汕经营多为独立店铺，蔬菜、果品、水产品、肉类，多为设经营，另外厨房、日化用品、饮食等相关种类也占有一定范亂该市场虽大，但管理松散，市场内环境脏、乱、差现象仍然是老大难问题，该市场