商业策划资料

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1、一、市场调研分析影响商业项目成功的因素很多，如市民的收入水平、消费水平与消费结构、商圈半径、新门商业格局、商业贸易的繁荣程度及其影响力、商场物业所处区域（或商业圈）的商业环境，竞争对手的实力与策略等。3、市场调研各类各类调研种类所需资料研究范围商圈研究对项冃所在的商圈作出基础研究，另找出商圈的辐射范围，业态情况、营业品种、商业租金水平、人流状况、与交通状况及其购买力消费者研究对消费群结构、消费力分析、消费习惯、收入、偏好等作调研投资客户研究对投资客户投资的商铺，作基本调研，如营业时间、业绩、铺面状况等【调研分析执行】一、商业项

2、目宏观经济环境分析1、人口因素分析2、经济水平、全国GDP状况分析3、政策法规4、市政规划和建设5、社会环境及文化分析6、交通状况二、商业项目区域市场总体分析通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对项目区域内经济环境、商业环境、区域同类商业项目的现状、经营商家的承租行为进行调研分析。FIP宏策划的区域调研包括本市的商业环境分析、本区域商业环境分析和本街区商业环境分析即商圈分析三大板块。1、项目所在城市商业环境分析包括本市国民生产总值、GDP状况、生活水平、购买力、经济发展速度、人口及人口增长率等对区域商业地产

3、市场发展的影响分析以及木市商业发展情况、发展模式、商业结构分布、商业消费特征等的分析。2、项目所在区域商业环境分析①区域商业现状调查分析针对本区域即项目所在区域的商业整体规划、商业布局、商业功能及业态分布、商业网点的格局、商圈分布、商业形态、未來规划、主耍商业项目规模及业态状况等进行调研与分析。②区域整体商业市场态势分析供求走势、价格走势、租金走势、铺位分割走势、业态功能走势、交付标准等分析③区域内行业情况分析④区域内商户调研分析各种类型商家的特点、选址耍求、不同商业种类的承租能力及对承租面积的要求、不同商家对商场配套的要求。

4、⑤区域内终端客户分析消费水平、消费习惯、消费结构研究⑥区域竞争项目调查竞争楼盘开发地块状况研究、主题概念、功能区划、业态组合、工程进度、配套、现场包装、媒体选择、广告效率、售价、租金、招商率、商户组合、经营状况、物管等分析。⑦未来3-5年城市发展方向及项目区域地位预测⑴商圈分类商圈一般冇两种分类方法，一是以顾客密集度来界定，二是以顾客到店的时间来界定。第一种分类：此类商圈由核心商业圈、次级商业圈和边缘商业圈构成。核心商核心商圈是最接近零售店的区域，顾客密度最大的区域，是主要商圈。核心商圈的顾客占55%——70%II、次级商圈次

5、级商圈是仕于邻近商圈以外的区域，顾客密度较小。次级商圈顾客占15%——25%III、边缘商边缘商圈是位于外围商圈以外的区域，顾客最少密度亦最小，除核心商圈和次级商圈Z夕卜，其余为边缘商圈的顾客。居民区方便店几乎没有边缘商圈的顾客。而位于商业中心的零售店，核心商圈的顾客密度较小，并不是商圈的主要组成部分，次级商圈和边缘商圈的顾客密度大。大型零售丿占，边缘商圈的顾客往往最多。第二种分类：徒步圈走路可忍受的范围或距离。一般来说，单程以10分种为限，距离在500米以内，我们称之为第一商圈；骑车商圈是指骑自行车所能及的范围或距离，一般來

6、说单程以15分钟为限，距离在200（）米以内，我们称Z为第二商圈；乘车圈是指公共汽车所能及的范围或距离，乘车10分种左右，距离在5000米以内，我们称之为第三商圈；开车圈是指开车经过普通公路、高速公路來此消费的顾客群（一般是冋头客或慕名而是为的顾客），我们称Z为第四商圈。⑶商圈分析的内容I、城市发展状况：包括GDP指数，人口分布，产业结构等等。II、项目所在区域商贸状况：包括商品交易状况、恩格尔系数、届民收入及消费构成等IIL人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范围包括：人流量，停留时间，每次消费金额、对不同类别的需求（

7、吃、喝、玩、乐）等。如北京市场每次单店购物达100万元，而在广州只有10万元，不同城市每次消费金额相差悬殊。IV、商圈辐射范围：包括一级商圈、次级商圈幅射范围，商圈内的其它竞争项口等新设商业项目确定商圈主要根据当地市场的销售潜力分析，可以获利的包括城市规划、人口分布、住宅小区建设、公路建设、公共交通等方面的资料，预测木项目将來可以分享的市场份额,从而确定商圈规模的大小。三、目标客户的研究分析1、目标客户经营范围分析找出研究范围包括百货店、大连锁店或快餐集团的个别需要。2、目标客户投资动向分析包括投资类型、租金范围及交纳方式等。

8、3、目标客户对商业的需求分析包括对齐种类型商家的特点的分析；对各种类型商家的选址要求的分析；齐种不同商业种类的承租能力及对承租面积的要求；各种不同商家对商场配套要求等的分析。4、目标客户商圈内经营状况分析包括经营时间、营业时间、经营业绩等；5、目标客户抗经营凤险能力分析6、目