商业项目策划

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1、安徽池州和泰星城商业项目策划初步建议,1I—A—冃IJ吞应贵司要求，敝司就贵司池州项目商业部分的定位进行了研究，并提出了项目形象定位，规划定位和操作思路等方而的粗略建议。以上内容均在以下正文当中有阐述，请贵司领导拨冗审阅。具体策划思路方面的阐述主要是以策略性的描述为主，一旦敝司介入整个项目的开发I•办作，敝司将根据即时的市场状况，开发的不同阶段，制定针对性更强的策划方案。一、定位基础及阐述商业业态非常丰富，包括旅游、购物、娱斥、休闲、餐饮、洗浴、歌舞、阅读、聊天、影视、服务等等，集合式商业区域的模式分为：（1）单一模式：选择一个行业作为本案的唯

2、一特质。（2）组合模式：选择多个行业，以一个为主线打造偏心商业模式。结合木案分析，如以单-•模式选择一个行业，虽然也能从各方面打造纯粹的“特色”，但会形成消费层面单薄的局面，同时本项目商业面积过大，在池州这样的小地方，市场支撑而不够，同时不适合本项目做成池州市极具号召力的商业物业，也不能体现综合特质，不能完全满足项目周边的商业需求。缺乏跟市中心其他商业市场的独特竞争力。综观池州市商业业态，缺乏高尚商业经营场所，缺乏大型综合型商业物业，缺乏特色商业街，商业业态组合也很初级，仅仅为满足日常生活，大多集中在餐饮、服饰、日用品和日常服务等，整体商业经营

3、环境很差。当地居民生活也缺乏高尚场所，生活理念和方式都很低级，池州作为一个地级城市，英城市生活现彖和英身份是及英不相称的，但市民渴望都市化生活，向往大都市生活的追求是有的，现在在建的很多项目并没有从这个突破口來展开营销，如果我们能从这些空白处找到突破口，必然在当地掀起共鸣，因此我们在商业项口的定位屮就应该倡导都市化生活理念和生活方式。而不是一味的从常规商业模式开展，因为常规的商业模式正是本项目的软肋。本项目所处的位置地处新城，以政府机关和事业单位居多，居住人口少,缺乏商业支撑，因此商业定位应尽可能的规避常规商业模式。应该采用组合安徽池州和泰星城

4、商业项目策划初步建议模式，以餐饮为主线，结合休闲、娱乐、超市、办公配套等普通商业打造池州市市民生活广场，满足项目住宅部分和周边政府机关和市民的生活需求，同时也为全市市民提供了一个高尚购物广场和休闲去处。鉴于上述分析，依据木案商业街的所具特点，既要依托与所属区域的行业特征，乂要规避和竞争对手们的直接冲突，所以，定位以餐饮为基础，集商业、休闲为辅的特色一条街为不二之路。“民以食为天”，随着生活水平的提高，美食越來越成为人们的追求，成功的美食商业定位不仅能极大促进商业人气的聚集，而且能最人化商业价值，带动相关商业兴起。以餐饮为主题的商业定位对区域要求

5、不是十分严格,但对车位和交通则要求较高，而本项目基本具备这两个条件。因此本项目商业部分的定位应该是：打造全市人民都向往的一种都市化生活方式和生活场所，提升项目综合品质，满足项目自身和周边市民生活需要，为当地提供高尚的生活、休闲场所的，以餐饮特色街为主题的集休闲、娱乐、办公、商业为一体的综合性商业广场。本案作为一种新型业态，在常规商街模式的基础上，本着“外街与内街融合”“商业与文化辉映”的原则，必须将美食与娱乐休闲、传统商业等动与静、商业与区域、建筑与文化等因素有机地统一起來。耍对商街内部业态的分布进行冇机的组合，在全省范围内，以专业招商引进的各

6、地地道餐饮为主线，将休闲娱乐、美食、形象、商业、办公等商业主题因索注入到商街屮，使商街成功地摆脱原有的单一模式，摆脱传统商业一味的要依靠周密人气和市屮心的传统认识，使Z转型为一种合理组合式的新型业态，必能从根本上区别于沿街商铺，激活项目商业氛围，形成一个新的商业亮点。同时利用商业部分的高尚定位，将商业也住宅部分统一营销，利用整体定位进一步提升剩余住宅的附加值，进一步促进住宅销售，从而将市场难以消化的商业价值转移到住宅部分，减少商业面积，提高商业物业的市场接纳程度，将商业作为整体项目最大的推动力。二、商业街案名池州市民广场——1、强调池州市民广场

7、，提升商业街衍射面。2、提出生活广场，弱化商业概念，突出生活、休闲、美食概念。3、提升项目档次，而非传统商业物业。池州时代广场——1、在其他城市，时代广场都是高档物业的代表。2、时代广场寓意池州因为这个广场而迎來了一个新的发展时代。3、提升物业市场期望值，打造当地高尚物业形象。三、推广口号真正的都市生活，真正的都市财富GOI产品先期夫见戈I」走位一、规划依据当地政府规划条件范围之内指标参照图纸（在建）二、总规划图总布局：（在建）三、建筑风格1、可以延续住宅建筑风格。2、可以打造另外现代物业风格，结合商铺上的住宅、小户型公寓、LOFT等打造现代简

8、洁商业建筑风格，多用玻璃和现代建筑材料。四、商业功能分区1、商业区域东西对开，屮间设立下沉式市民广场，西侧-•条内街（东西向）,东侧两条内街（东西向）