商务别墅详细策划案

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1、“****”项目营销策划案前言：木次策划主要在于对“****”项冃的营销推广进行整体、系统的超前决策，是营销策划与销售技巧的高度结合。对该项目我们公司通过市场调研、决策分析、营销策划技巧与代理的经验做出本次策划案，使本项目能够在重新进行推广与形象塑造达到较高的层次,使本项目在聊城地区具有新、特、档次高的全新尊贵商务区形象。本项目主要操作是通过前期的招商方式推动项目人气、人流，推岀一个新的商务概念来引起市场反应，最终达到入住企业、店铺经营旺盛繁荣的景象；在此基础上进行“产权式”销售达到回笼资金，树立精诚地产创造精品的企业形象。只有通过此方式，才能达到项目销售的最大利润化，若第一时间就推出市

2、场进行销售，在销售价格上是无法达到一个高水平的，项目销售也将受到市场强硬阻碍。所以，在整个销售过程中，最关键的就是招商是否成功，木策划案主要重点是对于招商的策划，而后具体进行销售执行案的策划。目录第一章营销推广策划一.区域市场动态分析二、项目SWOT矩阵分析三、卖点荟萃与卖点塑造四、项目目标客户群定位分析五、项目整体运作思路制定六、项目形象定位与包装七、价格定位与策略八、广告策略九、媒介策略十、公关活动策划卜一、推广费用计划第二章项目销售策划一、销售策略二、销售执行（简）第一章营销推广策划一、区域市场动态分析1、*城商业房地产市场总体供求现状分析(1)*城市区商业格局现状①以建设屮的川心

3、人民广场为商业核心商圈：该商圈是聊城市的传统商业中心，再加上城市广场和新东方广场、建工大厦、聊百集团商务大厦等大型综合性项目的开工建设，使该商圈的核心地位更加巩固;②南部商圈：以闸口为中心自利民路沿柳园路向南延伸。商圈内有铁塔商场、运河商城、龙山副食批发商城等传统商业设施，昆仑超市、聊百商厦、多乐多超市的相继进入为本商圈注入新的商业活力，再加上新建的新时代城市广场商业街及威尼斯购物公园，将有效的改善传统商圈的整体营商环境；③北部商圈：沿汽车站和香江大市场一线向外扩展。主要有香江大市场、北顺建材市场、五金市场、鸿顺新天地等，主要以物流批发为主，辐射力强，人员流动量大。(2)总体商业市场现状

4、统计表项目地理位置经营规模业态档次功能分布经营状况金鼎商厦柳园路东昌路交口56000m2中高档1层：化妆品、首饰、工艺品2层：男式服装3层：女装及用品4层：男装领带皮包等5层：针织、床上用晶、办公用6层：餐饮地下华联超市品牌经营为主，商业氛围浓厚百大三联柳园路东昌路交口约18700m2家电手机家具，屮高档1层：手机、小电器；2层：家电、灯具；3层：视听音响、办公健身、电脑；错层：家具位于市中心，商业氛围浓烈，经营良好百姓购物城东昌西路北人民广场西1200m2中档零售1层：食品、L1用品、化装品2层：服装品牌服饰、宾馆经营为主，专卖店，较繁荣新时代广场闸口十字路】142000m2中档零售超

5、市、精品服饰、电脑、KTV娱乐、电动车电脑科技产品，经营情况较好昆仑超市城区6家连锁店，扩张中16000m2平价社区服务超市食品、洗化用品、口用品各店销售情况良好香江大市场建设西路西段路北80万m28000商户,多专业iIj场组合综合批发兼零售服装、针织、鞋类，一期目前入住率约在80%左右区域性最大批发市场功能未充分体现。1「要以批发为主，经营情况较好铁塔商城利民西路健康路1985年建成，19万14处市场组合低档批发零售服装、小商品、家电、布料、m料、箱包、文体、家具等摊贩多，人车流旺女人街柳园南路西前许路东段24nf左右临街铺，约70户，规模小中档女装零售为主服装、饰品、鞋类、美容洗头

6、、超市、摄影品牌服饰美容批发经营为主，专卖店，较繁荣电子商城柳园南路东，剧院对过28000rtf,最大最早计算机专业市场1层：手机零售；2层：电脑和软件零售、维修；3层以上培训办公机构批发，家具，服饰，较繁荣龙山副食批发城柳园南路西14500m2,酒、糖、茶、副食类批发一层营业，二层办公、住宿；中心区为轻型钢盖由场商业气氛一般鲁西商厦柳园路、东昌路交)17000m2中档百货零售业态商业气氛一般2、“****”项目周边竞争项目调查分析(1)威尼斯购物公园位于利民西路与古老的铁塔商圈为邻，由聊城重阳房地产开发公司开发。①形象定位：购物天堂，百姓乐园。A、总体规划；总占地面积27906.5平方

7、米，总建筑面积52633.5平方米，上下四层，负一层为超市、停车场；首层为国内国际知名服装区，二、三层为流行吋装、电子产品；B、功能配套：集购物、娱乐、休闲、饮食、观光、旅游于一体。②目标客户群：大型超市、国内国际服装品牌、大型餐饮连锁店等等。③推广策略：A、产品策略：商铺面积从30-200平方米不等，以双首层、主题水景、景观小庭、运河步行街、灯火工程、大型停车为展示点；B、价格策略：二、三层联体，可租可售，最高售价格12000元/