地产税收策划销售方案

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1、地产税收策划销售方案一ZT发布工作室：梁茶税务会计进修室［转摘］I发布时间：2005-8-610:39:06以某房屋开发公司销售商品住宅为例，其销佔:方案冇4种Z多。假如其销佔:的房屋总面积为7800平方米，该房屋的土地增值税的•其他扣除项H金额为1500力元，其他成本费用支出1700力元（是否应该：成本支出共17007/,其中计土地增值税的可扣除项目1500〃？）该地政府规定的普通住宅标准为价格不超过2600元/平方米。销侶方案一：该企业为了促销，承诺按3000元/平方米销售毛坯房，同时送箱装修，装修费约合400元/平方米。装修费为

2、312万元。那么，该公司应缴纳营业税7800平方米X0.3万元/平方米X5%=117万元；城建税和教育费附加按营业税的10%计算，应缴11.7力元；实现增值额2340-1500-117-11.7—312=399.3万元，应缴土地增值税399.3X30%二119.79力元；实现利润2340-1700-117-11.7-119.79-312=79.51万元,缴纳所得税26.24万元，合计缴纳税金274.73万元。销售方案二：如果公可按2600元/平方米出售，装修费用由其关联的物业公可单独收取，然厉以同等价格对外承包（既然别人接下工程，证明

3、它有利润啊，所以地产公司400/M2里也有利润的，对不对？），该公司应缴纳营业税7800平方米X0.26力元/平方米X5%=101.4力元；城建税和教冇费附加10.14力元；实现增值额2028-1500-101.4-10.14=416.46万元，应缴土地增值税416.46X30%二124.94万元;实现利润2028-1700-101.4-10.14一124.94=91.52万元,缴纳所得税30.2Jj元,合计缴纳税金266.68万元。而物业公司根据《营业税暂行条例》第五条第三项的规定（建筑业的总承包人将工程转包给他人的，以工程的全部承

4、包额减去付给转包人的价款后的余额为营业额）实现零营业额，不缴营业税。-一-但是关系交易无问题吗？销儕方案三：如果公司直接建成楷装修房，然后按3000元/平方米对外销售，这样就可以把312力元装修费计入房地产开发成本。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第六项规定：对从窃房地产开发的纳税人可按房地产开发成本计算的金额加计20%的扌II除。这时土地增值税的增值额为2340-1500-117-11.7-312-312X20%=336.9万元,比第一种方案减少62.4万元,应缴土地增值税336.9X30%二101.07万元,实现利润234

5、0—1700-117—11.7—101.07-312=98.23万元,缴纳所得税32.42万元,合计缴纳税金262.19万元。销售方案四：如果公司按第二种方案销售，同时在开发成木中增加70力元投资多建一点基础设施或配套设施，这样的投资同样徃计算土地增值税时亨受加计20%的扣除优惠，这时扣除项H金额为1500+101.4+10.14+70+70X20%二1695.54万元,增值额为2028-1695.54=332.46万元,未超过扣除项目金额的20%。根据《土地削值税暂行条例》第八条第一项的规定：纳税人建造普通标准住宅出佔:，削值额耒超

6、过扣除项目金额20%的,免缴土地增值税。此时，实现利润2028—70—1700—101.4—10.14=146.46万元,这将比第二种方案增加利润54.94力元，缴纳所得税48.33力元，合计缴纳税金159.87万元。［C0L0R-#006400］销售方案5：装修方案和方案二一样，但就求最优单价以使其增值额不超过町扌II除额的20%o收入-可扣除额等于0.199可扣除额化解是：7800X-可扣除项目二0.199可扣除项目7800X=l.199可扣除项目7800X=l.199(1500+营业税+城建教育费)7800X=l.199(150

7、0+7800X*0.05(1+0.1))解X得X二2468元/M2分析以上5种方案方案销售收入总税金纯利润12340274.7353.2722028266.6861.3232340262.1965.8142028159.8798.1351925.04145.200979.8391所以，第四种是最优销售方案。第5其次。综合以上四种方案.第四种方案应该是放佳方案•增加投资.提高住宅质量•让利与消费者•能刺激消费，吸引客户，达到增加销售、冋笼资金的H的，同时又能故大限度地利用税收优惠，使企业利润故大化。公司规章制度一、公司形象1、员工必须清

8、楚地了解公司的经营范围和管理结构，并能向客户及外界正确地介绍公司情况。2、在接待公司内外人员的垂询、要求等任何场合，应注视对方，微笑应答，切不可冒犯对方。3、在任何场合应用语规范，语气温和，咅量适中，严禁大声喧哗。4、遇