城市规划的实施与行政

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1、第十章城市规划的实施与行政第一节城市开发的基本特征一、城市开发的类型（一）公共开发和商业性开发在市场经济体制下，城市开发主体（即开发者）呈现多元化状态。但可以归结为公共部门和非公共部门两种基本类型。相应地，城市开发活动也可以分为公共开发和非公共开发两种基木类型。两者之间在行为准则上存在着本质差别，分别是以社会利益和个体利益为出发点。公共部门的开发活动涉及城市建成环境的公共领域，应该是非商业性（即非营利性）开发。在非公共开发中，如果开发者是业主本身，并且以口用为冃的，也属于非商业性开发;如果开发活动是以营利为目的（即以出售或出租不动产而获得货

2、币收益），则称为商业性开发。我国正经历着从计划经济到市场经济的体制转型，随着土地制度和住房制度的改革，非公共部门的商业性开发活动正在逐年递增。（二）新开发和再开发就城市开发的客体而言，可以分为新开发和再开发两种基木类型。新开发是将十•地从非城市川途（如农业川途）转化为城市川途的开发过程。再开发是城市建成环境的物质更替过程，往往伴随着功能转换，如从居住用途转变为商务用途，或者从单一用途转变为综合用途；同时还可能以高强度发展替代低强度发展。尽管我国的人部分城市述处于住长期，但一些老城市己经出现了大规模的再开发。（三）土地开发和物业开发从城市开发

3、过程的角度，可以分为土地开发和物业开发两种类型。土地开发包括道路和市政设施建设、场地平整和清理，通常称之为将“生地”转变为“熟地”。无论是新开发还是再开发，如果涉及到人规模的成片开发，往往是首先进行土地开发，然后划分地块，并逐一出让给各个业主或开发商进行物业开发。二、城市开发的经济特征-（一）城市开发的空间经济特征1.水平的空间经济特征土地作为城市活动的物质载体，具有基地和区位两种属性。土地的基地屈性（包括基地的大小、形状、地形和地质状况）满足城市活动的内部功能需求；土地的区位属性（包括可达性和外部性）满足城市活动的外部功能需求（即与外部的

4、关系）。2.垂直的空间经济特征城市开发的空间经济特征同样表现在垂直方向。就可达性而言，在水平向的区位中，中心区的可达性最高，向外部逐渐下降；在垂直方向的区位中，地面层的可达性最高，向上部逐渐下降。与水平区位的可达性一样，垂玄区位的可达性对于十•地用途和十•地价格也有类似的作用。一般来说，接近地面儿层的可达性敲高，适合于零售活动。这就是说，零售活动在接近地面几层能够获得较高的收益，因而有能力支付较高的租金。（二）城市开发的时间经济特征城市建成环境是经济和社会发展的物质载体。随着经济和社会的演进，城市建成环境的物质老化和功能失调逐渐成为一个突出

5、问题。为了满足经济和社会活动的空间需求，除了新开发以外，城市建成环境的再开发将会成为越來越主要的方式。1.建筑物的经济寿命建筑物的经济寿命是城市开发的时间经济特征屮一个重要概念，涉及到建筑物、地块和房地产价值之间的关系。2.再开发的吋机在市场经济中，城市建成环境的再开发是对于土地用途的机会成本的反应，其时机取决于（既定的）建筑物价值和（潜在的）地块价值之间的相对变化关系。如果（潜在的）地块价值相对上升和（既定的）建筑物价值相对下降，则再开发时机趋前；反之，则再开发时机滞后。影响这种关系的外部条件包括社会、经济和技术等方面，通过市场供求机制发

6、生作用。三.城市开发的公共干预（一）市场机制的缺陷在市场经济体制K,城市开发的时空经济规律对于有效地配置土地和其他资源，适时地协调城市活动的空间需求，起着相当重要的作用。但是，对■于城市开发这样一种特珠的空间经济活动，市场机制也存在着严重的不足之处，主要表现在以下五个方而。1.外部效应市场经济体制无法解决外部效应导致的利益矛盾。外部效应是公共经济学中的概念，指社会的某一个体或群体的行为彫响到其他个体或群体的利益，包括积极的和消极的两种可能后果。外部效应的两个基本属性是：第一，外部效应的作用者和承受者之间无法以利益补偿协议作为约束条件；第二，

7、外部效应所导致的利益变化无法用货币价值來核算，故不受市场机制的作用。由于城市是一个空间聚集体，外部效应现象在城市开发中具有普遍性。2.公共设施市场机制无法促使公共设就的开发。城市的公共设施涉及到社会的整体利益和长远利益，但往往没有总接的经济效益，显然是与追求最人利润的市场原则相违背的。城市公共设施的价值在于为城市活动提供所必需的外部效应。以城市公共绿地为例，尽管没有直接的经济效益，但它所带来的社会效益（如改善生态环境和提供公共休憩场所）使城市十•地在总体上更具使用价值，因而也会更具市场价值（特别是绿地附近的土地），这种“社会收益”可能超过绿

8、地本身的“经济损失”。3.价值准则外部效应难以用市场的价值准则來衡量。在城市开发中，具有丿力史价值的建筑物和建成环境，以及具有美学价值的白然景观等一旦破坏，其社会代价是无法用市场