老校区改造项目实施方案

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1、申报单位：*公司法人代衣：7巾报日期：******审批结果：评审通过第一章项目概况1.1项目名称及背景1.1.1项目名称XXX小区建设项目1.1.2项目建设性质老校区改造1.1.3项口建设单位XXX房地产开发有限责任公司1.2项目建设地点XXXX小区建设项目位于元和路以北,原理工学院虞山学院地块。1.3项目占地面积占地面积约5万nf。1.4容积率容积率为31.5项目周边自然.地质条件本次区域市场界定为以本项目为屮心，北至书院街，南至招商西路，东靠元和路。北面的虞山是常熟…大旅游胜地，风景优美，交通便捷。南三环以南是著名的沙家浜风景旅游区，还有昆承湖风景区。该区域附近

2、有常熟市第一人民医院，常客隆超市，元和小学，元和幼儿园以及常熟市中学等基础设施。沿元和路到书院街向东，可以到达常熟市的商业中心——方塔街，繁华的方塔街满足居民购物，娱乐的需求。沿元和路向东到招商西路，可以到达常熟市招商城，常熟汽车南站就位于招商城，方面远行。1.6项目可行性研究报告研究范1.6.1编制依据(1)国家发改委《产业结构调整指导目录》2005年(2)《地市房地产开发管理暂行办法》(3)《城市房地产开发经营管理条例》(4)《中华人民共和国城市房地产管理法》(5)《中华人民共和国城市规划法》(6)《中华人民共和国城乡规划法中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和

3、转让暂行条例》(1)《屮华人民共和国土地管理法实施条例》(2)《中华人民共和国特权法》(3)《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(4)《房地产项目经济评价方法》(5)项目建设单位提供的项目相关资料(6)关于编制《恒基名苑小区建设项目可行性研究报告(代项目建议书)》的技术服务委托书1.6.2研究范围1、分析研究项目建设的目的、必要性、项目概况2、项冃建设规划方案及建设内容3、确定项目的建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方而进行全面认证和研究第二章市场分析和需求预测1.1房地产市场供应及需求预测常熟房产三月信息：受楼市“国

4、五条”调控新政刺激，常熟市购房者抢搭政策末班车，3月份常熟市的商品房成交量随之飙涨。常熟房产网监测数据显示2013年3月常熟市共计成交商品房4393。其中新建商品房成交2240套，二手房成交2153套。值得一提的是新“国五条”中二手房征差额20%个税一度引发常熟市二手房交易量的井喷，常熟市今年3月份的二手房成交量几近前4个月月成交量之和。随着政策细则落地，预计本轮因政策引起的需求集中释放也将逐步进入尾声，“新国五条”细则即将实施，接下来的几个月常熟市二手房交易量会在低位运行。常熟楼市3月销售套数排名前十的房企共计售出商品房1280套，当月销售金额排名前十房企的总成交

5、套数占整个常熟市新建商品房成交套数总和的57.1%O2013年1月常熟楼市1月份销售套数排名前十的房企共计销售商品房1020套。值得一提是1月份销售套数排名前十房企售出商品房套数之和占2013年1月常熟市新建商品成交总量的51%0常熟楼市2月销售套数排名前十的房企共计售出商品房503套,当月销售金额排名前十房企的总成交套数占整个常熟市新建商品房成交套数总和的43.7%。市场供给，主要以大众化的中档产品为主，高档所占的比例极少。从市场需求来看，目前，对于大众化的中低档产品的需求，已由前两年的急速肺胀逐渐趋于平缓，而随着对居住环境要求的逐步提高，对于中档或中高档产品的需

6、求将有一定量的增长。另外，XXX房地产市场虽经过几年的快速发展，但一直都处于“量”的发展，较少考虑到产品的“质”，使得在产品设计上存在较多的问题，如外立面造型差、空间布局不合理、小区环境无主题等等。31-45岁的人群占购房者人群的一半以上，远高于其他人群，21—30岁的人群占两成，居第二位。其职业分布主耍以政府机关公务员、企事业单位管理人员以及个体私营人员为最高，这几部分人群中，家庭月收入在4500—7000元。追求高档物业的多次置业人士：此类人群由于已具备改善型住房，故具备对住宅各项指标全方位挑剔的资本，尤其注重区域地点、环境景观、文化氛围、科技运用、物业品牌等方

7、面。且其中一部分人群购房为投资目的。追求高品质生活质量的改善型客户:此类客户以购置第一居所为主，以全面改善现有住房条件为主要购房目的，追求而积指标增大、产品改进，同时乂追求居住环境改善、居住品质提高，此类客户消费观念较为成熟、冷静，往往不为媒体宣传左右。1.2市场价格预测XXX房地产市场目前已呈现出多元化的格局,其层次跨度从中低档到中高档，各类住宅在价格上存在着较大的差别。受到市场商品房空置较少的影响，近两年房地产市场没有明显的“价格战”，从而导致整体市场价格出现上升趋势。受购买目的和家庭结构的影响，两房和三房仍然是市场需求的主力户型。档次不同的住宅所而对的消费