房产营销策划书[1]

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1、、概述二、市场环境分析3（一）整体概况3（二）区域房地产市场分析4（三）消费者分析9三、策划对象特性分析11（一）项冃概况11（二）技术资料11（三）地块资源12（四）周边配套设施14（五）交通配套状况16四、克;爭杭况旳T17（一）竞争楼盘基本情况17（二）竞争楼盘分析20五、项目SWOT分析22六、目标24（一）销售冃标24（二）财务目标24七、项目定位25（一）客户定位25（二）产品定位30（三）价格定位31（四）形象定位37八、项目营销策略40附件一.概述本房地产项目位于益阳市益阳大道与龙洲南路交汇处，处在华天商业圈辐射范围内

2、，靠近市政府所在地，以主推50—90平米的小户型的楼盘。以“竹”和“玉”为主题，力求使项目本身特色明显，争取在当前市场上建筑形式近似的环境下，打造“台地”生活方式，引领白领吋尚生活。本营销策划方案针对目标客户群体特性，考虑实际生活水平，结合益阳本土文化，意在最短的时间内树立开发商及楼盘形象，顺利实现项冃的整合推广，达到开发商与消费者的双赢。二市场环境分析2・1整体概括2.1.1地理人文环境益阳，地处湖南省北部。它北近长江，同湖北省石首县抵界；东北部濒临烟波浩淼的洞庭湖，与本省岳阳市毗邻；西和西南部是连绵千里的雪峰山，与常德市、怀化市接

3、壤；东距省会长沙市70公里，与长株潭经济共同体相连；南连湘中腹地娄底市。全市辖桃江、女化、南县三个县，沅江一个县级市和一个大通湖区，屮心城区涵括赫山、资阳、朝阳三个区。全市总面积12144平方公里，为全省总面积的5.83%,总人口467.66万，中心城区面积50.5平方公里，人口51万。境内由南至北呈梯级倾斜，南半部是丘陵山区；北半部为洞庭湖淤积平原，农产品资源、矿产品资源、水资源、劳动力资源丰富，有比较好的生态环境和旅游资源，是当今我省“3+5”城市群区域经济发展和环洞庭湖经济圈的重要城市。2.1.2.经济环境益阳资源富饶，素有中国

4、竹子之乡、中国黑茶之乡、中国麻业名城的称号，也被称为银城，市区设赫山、资阳、朝阳三个区，含有桃江、安化、南县以及大通湖区。全市总面积12144平方公里，总人口460万，市区面积40平方公里，人口约40万。自“长株潭一体化”实施之后，益阳开始进入湖南第二步“3+5”城市群战略发展的规划中，因此益阳城市2004-2015发展规划中显出，未来城市将“东突南进”逐渐融合于长株潭经济圈，并与“泛珠三角”接轨。2.2区域房地产市场分析2.2.1区域概括①、地理区域规划益阳中心城区建成面积约57平方公里，属于一个中等城市，市区分资阳区、赫山区、高新

5、区三大部分。过去20年，益阳市中心城区不断向南发展，城市重心不断南移。80年代，城市建成区主要集中在资江沿岸；90年代后，城市中心转移至桃花仑一带；直至今日城市中心进一步向益阳大道一代转移。随着高新区的建设、省级高科园区的成立，其城市骨架止在不断拉大，结合现状布局特点和城市发展的不同功能要求，益阳主城区到2020年规划将形成紧凑发展的“一个中心、八大片区、四处公园、一个风光带、两条风景线”的城市布局结构，逐步向大城市发展迈进。②、潜力巨大的城市发展模式伴随着湖南“3+5”城市群战略发展的深入，益阳开始对接长沙、宁乡、望城经济产业链。2

6、010年10月益阳链接长沙的城市轻轨西线,正式开始进入规划施工阶段，预计竣工使用吋间为2014年；与此同时对接于金州大道的城际干线益阳段预计2011年年底全线竣工，此两条西线干道的拉动，无疑将对益阳整体经济及房地产业的发展起到推波助澜的作用。预计3-5年时间将是益阳市城市人口经济发展的高峰期，同时也是益阳市房地产业告诉发展的一个重要契机。①、配套成熟的“四圈”四大商圈：资阳商圈、桃花仑商圈、赫山商圈、康富商圈，紧密的联结依靠，形成了益阳城区繁华的生活圈，促生了城区各种成熟的生活配套设施。②、省级卫生文明城市的创建益阳市于2010年正式

7、启动“创建省级文明城市”的行动，各种路政设施的建立以及完善，极大地改善了市民的居住环境，提升了城市的品味，促进了城市经济的发展。③、城市东扩，对接长沙随着“3+5”城市群的发展，益阳逐步走向了“城区东扩，对接长沙”的道路。在未来5年内，益阳市区将会以华天商务圈为中心，以益阳大道为线，逐步向东发展，从而对接长沙。④、建设“强、大、名、美”的现代化高新区一一高品质生活区高新区的迅速发展以及城市中心的转移，促使高新区周边建立了一大批高品质的生活社区，女th丽景雅苑、银色现代城、华盛佳苑、缓香名苑等。同时还有更多的高品质社区正在建立，女II：

8、领袖CBD、枇纪佳苑、书香名邸等2.2.2益阳市整个楼市情况根据2010年以来，益阳市的房地产相当活跃，发展势头强劲。①、2010年益阳市总体审批待开发面积达到539.28万平方米，住宅套数24239套。全年待开盘新项口