写字楼项目概念策划

《写字楼项目概念策划》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、土木工程学院工作室课题星海湾金融商务区XH-3-AB地块项目概念策划学院（系）：土木工程学院专业班级：工程管理132班学生姓名：陈强学号：2013112201指导教师：窦慧娟完成日期：2016年7月5H大连民族大学目录前言11•项目概况11.1项目概念策划11.2项目概念规划11.2.1道路11.2.2景观21.2.3停车场21.2.4概念规划图22.项目定位22.1SWOT分析22.1.1优势22.1.2劣势32.1.3机遇32.1.4挑战32.2市场定位32.3客户定位42.3.1企业性质42.3.2行业分类42.3.3客户需

2、求42.4价格定位42.4.1价格分析42.4.2分析结论51—刖吕2015年，我国写字楼开发投资额超过6000亿元，同比增长10%以上；近年来写字楼物业的投资年回报在4-10%,同时写字楼物业带来的租金收入一直保持着20%的年增长率。如果说21世纪前10年是住宅市场投资的黄金时代，那么后10年则是写字楼地产投资的黄金时代。随着政策调整和城市的发展，越来越多的人正把目光投到写字楼市场，而日益向高端发展的写字楼必然会得到投资者的青睐，预计未来几年写字楼市场发展前景看好。1•项目概况规划总用地:约10700m2总建筑面积：146270

3、m2其屮：地上面积：125960m2地下车库面积：15610m2地下设备用房面积：4700m2用地使用性质：商务容积率:12.211・1项目概念策划项目类型：商业写字楼地处大连市商业金融屮心，是聚财的风水宝地，比较适合建设商业写字楼，有很高的商业价值。项目名称：星海湾大厦项目地点比邻星海，地处星海湾，以星海湾为名能够深入人心，打造一个地标性建筑物，借星海湾的势，达到广而告Z的目的。叫星海湾大厦通俗易懂，朗朗上口，对于营销宣传有很大帮助。项目口号：高楼从屮一抹绿，勃勃生机广纳财;1・2项目概念规划1.2.1道路根据整体规划，共设计三

4、条道路，包括1个大厦正门道路和两个地下停车场道路。大门在东侧，寓意紫气东来，与东侧大厦道路网交织，呈现出芝麻开花节节高的吉祥寓意，是聚财的风水宝地。同时为了照顾步行上班的员工，设有曲形人行道，既保障了员工的安全，又提高了上班工作的效率，避免堵车。1.2.2景观大厦周围绿化覆盖率达到100%,北侧路口设有一喷泉，一汪水，画龙点睛。树林、绿植环绕，既美观又环保，能起到隔音降噪净化空气的作用。1.2.3停车场写字楼具有两类停车场：地上临时停车场和地下停车场。地上停车场仅供临时停车，严格管理使用，仅为具有商务洽谈需要的用户提供高档停车位。

5、地下停车场，分为南北两处进岀口，为公司员工提供停车场地，同时停车场设有电梯，可直达办公楼层，方便员工。1.2.4概念规划图厶丄贝曰疋阿2.1SWOT分析2.1.1优势（1）地段公共交通线路繁多，出行非常便捷；（2）周边商业配套设施齐全，办公配套条件较好；（3）由于生活环境成熟，屮高档的住宅市场为高档写字楼市场提供生存空间；（4）本案周边的写字楼供应量尚未饱和，还有较大的需求空间；(5)开发商实力较强，其品牌优势在未来的市场推广中会起到很积极作用;2.1.2劣势(1)本区域的写字楼相对较高，对于本案写字楼采光有一定影响；(2)本案所

6、处的位置是商务区，已具有百年汇等众多大型写字楼，所以国内外大公司对本案的接受度可能会不是很高，如何提高本案对打公司的吸引力将是我们今后推广中的重点；(3)从目前的写字楼市场来看，作为5A级甲级涉外写字楼一般只租不售，因为如果销售的话，可能会导致客户层次降低以及给管理带来不便，从而影响大公司的入住；(4)由于本案建设周围有地铁经过，具有一定建筑安全风险；2.1.3机遇(1)大连写字楼整体市场回暧，甲级写字楼需求旺盛，且出售写字楼比例增加；(2)甲级写字楼需求激增，购买行为增加，空置率大幅下降；(3)本区域内目前的供应量不大，在未来的

7、一到两年内市场的需求量不会饱和，尚有一定的发展空间，所以本案要抓紧目前开发时机，尽快入市，在最短的时间内快速去化，获得利润的最大化。(4)本区域地标性写字楼相对比较缺乏；(5)APEC及WTO将给大连写字楼市场带来良好的需求机遇；2.1.4挑战(1)办公楼市场竞争激烈，星海湾商圈周边的甲级写字楼是本案今后长期和强有力的竞争对手；(2)大楼外立面尚未装修，给客户没有直接的直观效果，加上今后的施工,可能会造成周边环境影响；(3)大楼周边人气不旺，商务办公的氛围一般，由于建设期较长，楼盘空置时间相对较长，可能会影响本案在市场中的印象；2

8、.2市场定位本区域是大连市高尚居住地段，而星海湾商圈中百年汇、期货大厦、证券大厦等构成大连市最热闹的商业中心，其直接影响到写字楼的分布于租金价格。总的来说，星海湾写字楼分布比较散，主要以百年汇为代表。星海湾商圈近几年写字楼的租金价格起伏较大，随着经