全程策划营销服务刚要

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1、全程策划营销服务刚要目的：根据对宏观政策分析.区域市场分析和地块指标分析，完成项目总体定位，根据项目市场定位提供规划设计及产品建议。并达成开发商项目总体运营目标。第一部分项目市场竞争分析＞分析房地产市场宏观经济形势；＞了解区域竞争市场供应，分析区域买方市场特征；＞为项目定位提供市场支撐；“市场竞争分析报告”提纲：第一部分：宏观市场环境分析研究思路：通过对相关政策的资料收集，了解市场宏观环境和地块周边市场了解,找出对项目有利和不利的因素一、成都市宏观经济情况分析二、成都市相关政策（金融贷款、房地产开发政策等）及影响分析三、成都市城市规划发展分析四、宏观环境对我项目开发的影响第二部分：成

2、都市房地产市场发展现状研究思路：通过对全市房地产市场发展现状及趋势的了解,为项目的发展寻找依一、房地产整体开发状况二、成都房地产供应市场现状三、供应总况四、供应特征从供应量、供应区域、物业类型、产品形态等方面研究住宅产品的供应特征。五、成都房地产市场销售状况从销售总量、各区域、各类别产品的销售情况研究物业市场消化情况。六、供需市场对比分析通过供需市场的对比为项目寻找市场空白点提供依据。七、未来两年内供需市场发展趋势预测从供应量、供应区域、物业类别、产品形态、物业价格、需求总量、需求区域、需求类型等方面预测两年内供需市场发展趋势。第三部分：区域房地产市场发展特征研究思路：本部分侧重于对

3、区域房地产供需市场发展特征的研究，为产品的发展寻找依据。一、区域规划发展及相关政策研究二、区域房地产开发整体特征三、区域房地产市场供应特征四、区域潜在项目开发状况五、未来两年内供需市场走势预测供应量、供应区域、供应类型、产品形态、供应价格、需求量、需求类型、需求产品形态等。第四部分：目标客户分析篇一、目标客户需求特征研究1、目标客户描述2、片区认知以及概念测试3、置业特征及购房影响因素4、购买偏好5、产品功能设计要求6、接收项目信息来源渠道7、对本项目的认知及建议二、对周边重点楼盘的客户研究与分析三、对周边重点的潜在购房客户群体的研究与分析第二部分项目定位报告＞阐述项目市场定位，确定

4、项目战略指标；＞确定项目产品特征，描述项目产品特征细节；＞确定项目产品核心竞争力；“规划设计产品建议报告”提纲第一部分：项目地块开发条件分析一、地块现状描述对地块进行客观综合描述，提供四至及周边道路交通状况和配套分析。二、地块技术指标分析对地块技术指标进行分析，排列出各种规划可能，并进行分析判断，筛选出最佳方案。三、地块SWOT分析通过前两项分析，对地块进行优劣势分析，指出需规避方向和优势突破方向。第二部分：产品定位及设计建议（说明：在项目可行性研究的基础上，采取小组讨论会形式，得出项目的产品定位建议，并就结果与开发商进行反复沟通交流，最终确定项目实施方案。）一、住宅部分产品定位1、

5、硬性定位2、形象定位3、功能定位4、档次及价格定位5、目标客户群定位二、商业部分产品定位1、定位原则2、物业定位3、客户群定位4、商业功能定位对项目住宅和商业部分产品进行综合定位，提供规划设计方向，并根据确定的产品方向对相关售价及目标客户提供定位。三、产品设计建议1、住宅部分1）建筑风格2）建筑立面及细部设计建议3）建筑其他细部处理建议4）建筑形态5）规划布局6）景观设计7）交通道路流线组织8）会所及配套设施9）户型设计及配比10）交房标准11）物业管理2、商业部分1）商铺位置2）设计要求3）业态规划4）商铺分割根据项目住宅和商业部分的综合定位，提出具体产品设计建议，为规划设计公司的

6、设计提供方向和参考。四、核心竞争力分析1、核心竞争力说明2、我项目的竞争力分析3^核心竞争力同其他竞争力的关系4、卖点综述在完成项目的相关设计建议后，明确项目的核心竞争力，作为项目的最大卖点，并为项目包装推广提供方向性建议。五、项目产品设计期工作组织与执行1、参与设计公司的产品设计（主要是提供市场方面的建议）2、就设计过程中的重难点，提供专业性建议第三部分项目营销推广策略目的：解决项目想象包装及推广渠道选择和费用问题工作方式：配合发展商做广告公司的甄选工作，在确定广告公司后，对广告公司的推广内容、设计、渠道做指导性建议。主导广告公司完成项目整个销售过程中的形象包装。＞参与广告设计与制

7、作＞参与售楼厅装修方案制定＞参与项目包装方案的实施（围墙、楼书等）＞协助发展商完成推广期其他工作组织附件二：项目营销包装及推广报告提纲：第一部分项目推广前提分析一、市场环境分析二、市场竞争情况分析三、项目现状分析第二部分项目推广综述一、项目推售时机1.市场影响因素分析2.项目自身因素分析3.推广时机建议二、项目总体推广战略1.总体阶段性战略2.总体营销战略1）企业形象定位2）企业开发理念定位3）项目推广概念设计4）项目卖点综述5）项目形象定位6）媒介策略7