冠宇环翠山庄广告策划方案

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1、冠宇.环翠山庄广告策划方案方案执行时间：2002年7月15日——2002年12月30日广告投放总金额：12万元媒体选择：报纸为（齐魯晚报）（济南吋报）（生活tl报）一、济南房产市场分析：济南房产市场在经历市场运作及具消费者理性认知的转变后，市场逐步成熟、消费渐趋理性已经成为不争的事实。房产项目对市场的刺激也已经由原来的广告“量”的投入转向“质”的投入，在适合的时机投入适合数虽的冇针对性的广告成为房产开发企业越来越推崇的方式。作为冠宇环翠山庄项目本身来说，其地理位置、销售价格决定了项目本身的实体定位一一即山景富贵人家的“高贵”档次和品

2、质，所以运用适合的广告投入量和切合实际的广告投放方式是运作此类项目的首选举措。从周边竟争楼盘的分析来看：冠宇环翠山圧所处的地理位置是济南的风景名胜地区。该地区集中了济南市的各高档房屋，无论是高层还是多层造型及规划均依山傍势，借山造最，各冇千秋。多层住宅中以邦泰绿苑和屮润富华园为代表，小区内封闭式物业管理和人面积的绿化率使其显得非常时尚。皇冠山庄和绿苑亚泰也是本区内高档次住宅的代表，尤其皇冠山庄的黄金位置及其內部品质在济南市开创了总体价位的先河。绿苑亚泰项冃规模虽小但底层车库和复式结构的户型设计也具备了高档住宅的特征。木区内最人规模的

3、屮档次项目当属中联花园，其内部规划风格、户型设计、3000多元的销售价格在此地区成为销售较好的的楼盘。本地区内的舜华园、中创开元山庄也都以其独有的特色占据了区域市场的主力份额。本地区的消费群体主要來自济南市的各个地区，因为本区域的楼盘均属于高档次，决定了购买群体的有限，所以，在楼盘特色、文化上做文章应该是首选策略。回到冠宇环翠山庄项目来看，前期项目定位是华侨公寓,这就在原木狭窄的消费群体覆盖而上乂缩小了范围。所以，充分挖掘项目依山傍势的H然特色冠名为：冠宇环翠山庄是恰当的也是相当不错的。但根据冃前此类楼盘的消费群体已经萎缩的现状，深

4、层挖掘主力卖点通过新颖独特的广告创意來再次引起主力消费群体的关注还是大冇希望的。考虑到广告宣传的效果及其市场的反馈需要有一个周期，投入一定数量的广告是必需的，尤具在主力宣传时期，此吋间段内应着力关注市场反映，销售任务不可制定的过髙，应控制在帀场客观条件所能接受的弹性限度Z内。通过调查显示，此区域内的正常广告投放前提下销售实际能力约为3——4套。毕竟，此种消费群体大都属于享受生活的高档群体，购房多为二次置业，这就决定了此类客源在市场消化时需要和对更长一点的时间。故此，在主力推介时期的广告投放必需保证足够的市场眾光量，即广告频率和力度。

5、只有如此，保证每月的销售任务其至有所突破才是客观的，符合市场规律的。前期的广告投放计划是完全符合冠宇环翠山庄的项冃特点和档次的，广告计划安全符合项冃木身和市场的传播规律，建议恢复前期广告的投放比例并追加广告费用，只有保证足够的广告力度，保证市场信息量的有效传播才能进一步改善目前的销售现状。一、冠宇?环翠山庄项冃分析：（一）项目优势：冠宁?环翠山庄在前期的开发建设屮并未作出人的广告动作，凭借白然优势和白然客户达到了冃前50%的销售率。可以说项口本身所特有的优势和特点是吸引众多主力客源的重耍因素。通过综合分析项冃具备以下几点优势：1、地

6、理位置优越小区位于济南市的东南部，紧靠经十东路，交通方便，周边设施齐全。名盘众多，地段整体档次较高。随着东部的发展和经十东路拓宽工程的进展，该地段的升值潜力也将无可比拟。2、自然环境优美本案西邻紧靠燕子山西路，与美丽的燕子山仅一墙Z隔。空气清新，闹中取静。站在四楼平台便能触手可及燕了山上的松柏，聆听燕山脚下的动听鸟鸣。3、周边人文氛围浓厚与山东经济学院、旅游学校、法律学校等名校为邻，缔造充满灵性的文化空间。各种生活设施配套齐全，超市、医院、银行。4、户型设计科学合理户型设计贯彻“实用、科学、宜居”的人性化原则，空间布局更加合理、更加

7、符合现代人的居住习惯和时尚要求。5、销售进入现房发售即买即住，零风险购房，解除了购房者的顾虑。加上建筑全部为四层结构，即便是授高楼层也不过是四层而已，而且同样亨受赠送阁楼的优恵。6^小区内在品位绿化杲致细致而精巧、铁艺护栏在满足空间保护的同时还格外营造了一种别样的小区情调。从小区后院即能进入天然生态园林——燕子山绿化带，顺势直达燕子山的顶峰，感受生活与人生的高度从以上的项冃优势分析来看，对供市场炒作的诉求点还是比较多的，只耍运用新颖独特的广告表现方式和创意手法进行有许对性的客源吸引，积攒人虽有效客源，更快更好的打出冠宇的房产品牌，促

8、进销售进度是大冇希望的。二、营销宣传总体策略：通过以上的项目情况分析，下一步的广告宣传便有了现实的依据和基础。借助于良好的广告发布和宣传效果，依托于专业的销售技巧和展示形彖，相信会对项冃的良好运作起到重要的推动作用。（一）广告宣传总体