别墅项目全案策划资料

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1、别墅项目全案策划别墅开发模式别墅历经大起大落，如今乂渐渐引起发展商的注意。广州碧桂园的别墅在儿天内被抢购一空，许多收入丰片者抱怨买不到好别墅。在中国现阶段开发别墅极貝挑战性，很多国你常理不通行，比如某知名楼盘的別墅被称作农民房，却仍然供不应求。该讲深入调杳别墅市场的盈利模型，为我们提出了现实指南。第1操作坏节：别墅项H开发前期战略分析分析A：别墅项H特性剖析别墅的词义出自“别业”是指本宅门外供游玩休养的园林房屋,《宋书.谢灵运传》中有“修营别业,傍水依山，尽幽居Z美。”改革开放前，别墅数量少，仅仅出现在一些风景胜地供度假租用，或由少数特

2、殊人拥有，比如广州的华侨新村。八I•年代后，随着房地产的发展，别墅的含义也逐渐扩人了，在中高档有花园的小住宅都被称做“别墅”，甚至高层公寓顶层复式单元也被池名''空中别墅”，功能上不仅是游憩Z处，还有居住、办公、投资等多种用途。别墅面枳标准从100-1000平方米均有，可满足不同经济水平的需求。在组合上可以独立，也有并联和多联体，横向干扰少，没有竖向干扰。占地由儿卜平方到一百，庭院可以满足观景、娱乐、停车等耍求。结构简单、工期短，不论坡地、水池均可建造，造型和空间可以随业主兴趣、某地条件而千变力化，因此受到广泛欢迎。但由于占地和市政投资

3、不经济，因而售价高，政府从节约土地资源出发，也有一定限制。未來的別墅发展，有儿个值得关注的方向：（1）生态型。着重节约能源，改善地域气候，最人限度表现和利用自然环境。（2）科能化。重在运用绘高技术设备，提高生活工作的效率和舒适度。（3）个性化。极力体现业主或建筑师的个人风格，营造岀独特的基地环境和室内空间。（4）社区化。创造一定的群体氛围，方便倍息交换和商务活动，丰富社区文化。分析B：别墅项H开发的致命陷阱现有一些度假别墅项目主耍存在以下问题：首先在选址上下不够巫视，一些别墅项II由于急功近利，匆忙上马，在选址时带有一定盲目性，有的选址

4、甚至现有一些度假别墅项H主耍存在以下问题：完全忽视坏境资源和1‘1然景观。-些度假别墅所处地段没有任何景观，仅仅因为偏僻地价便宜或者有一些形状并不优美的山地。在销伟遇阻后，价格一降再降，有的别墅降至每平力米2000元，比同区域住宅价格还低，别墅的功能和意义已发牛了根本的改变。其次规划设计上十分欠缺，别墅作为生活的绘高境界，与一般住宅绘人的不同是其密度耍低，容枳率耍低，公共环境和每个庭院都应有足够的空间，同时设计造型和建筑都体现一定档次，配娈设施要求高。而一些环境本來相当不错的度假别墅，由于片而追求利润,强调销伟面枳，只顾增加栋数，已经从

5、根本上脱离了度假别墅的功能，有的别墅造型呆板，选材粗糙，施工质量较差；有的別墅配套设施不全，甚至水电、通讯问题都不能很好地解决。分析C：别墅开发市场背景分析以深圳为例，随中国经济的面度发展，深圳作为中国最人港口城市Z—，吸引了许多外资机构及人型国有机构。拥统计，世界500强经济集团人多进驻中国，其中不少在上海、广东深圳设立总部或分支机构，加Z国有人型机构及香港、台湾、内地三资及私营企业落户深圳，宏观利好形势下,给深圳别峑物业也带来无限商机。H前深圳市场已建和在建项H详情见卜'表已建项目WWI1I庄、月亮湾山庄、金碧苑、怡景别墅、东方花园

6、、颐园、田园居在建项目华景园、齐明别璽（二期）、深圳国际会议中心由丁•别墅物业所面对的客八群相对较窄，所以深圳别墅供给量相对较少。分析D：别墅项目总体餡伟状况冃前深圳别墅销售期相对较长,不少楼宇有四、五的还在发伟，也有个别楼宇发展因楼币低迷,何时封市，如表所示的为销伟状况较好的一些别墅盘。经过市场调研后发现：别墅项H大体销伟尚可（包扌舌尚在销伟中的青青山庄）,尤其银湖区域相对其他更为优良,其原因主耍是利益于优越地理位置及无与伦比的自然环境。随着深圳房地产大市日升温，别墅物业的价格已见底回升，部分别墅的升值潜力正在逐渐的显现出来，近期位于

7、银湖区域的“鸣翠:谷”热销就是一个很好的说明，加ZH前港人对深圳住房强人的购买力，不少别墅物业的发展商已把H光放到了外销上，但具体有否成效还需在下半年才会有结果。第2操作环节：掌握别墅开发核心要素核心要素A：价格因索别世物业本身的特性，决处了它的价位不菲，但深圳整体别墅市场相对价格并不高。忖前深圳市的别墅市场差价很人，高价可达277/平方米，低价不足1万元/平方米，主耍是各别墅在区位、环境、物业综合素质及物业管理上的差别引起的。总的来说，从价格上看，有以下儿个特点：（1）别墅所处区域对价格影响较人，其中距市中心区较近的别墅价格相对较高，

8、如银湖；而距离市中心较远的则价格相对偏低。（2）深圳别墅市场总体价格不高，主耍由丁勺前现有的别墅除少数别墅外大多索质不血有部分别堂内部环境较差，Ji.周边自然环境已部分遭破坏，而且冇的别老山于城市建设的扩张