【精品】实施双赢战略

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1、实施双赢战略，促进商业地产健康发展中国人民大学教授黄国雄商业地产的发展应该处于历史的关键时刻，这个关键时刻既有机会有潜伏着危机，如何实施双赢战略，促进商业地产的发展，应该说是我们当前商业地产开发的一个重耍来源。第一个问题就是随着我们经济的发展，商业地产开发进入新的时期，这个时期开发商给我们创造了许多有利的发展机会，提供了广大的发展前景。主要表现为，对外开放的步骤加快，现在我们已经进入了后WTO吋代，也就是从零售业考虑，经过八年的入关谈判，七年的入世谈判和三年保护期到了今年的12月11号我们就结束了前W

2、TO时代。进入了后WTO时代。进入后WTO时代意味着外资对中国的进入将会更加畅通无阻。主要表现在这么几个方面：第一，外资的进入由市场型进入转向战略的发展期。许多大的集团都在考虑如何在新的时期来扩大中国的市场。第二，从按照政策的开放转向按照WTO条款的开放。传统的开放就是按照国家有关的规定政策，哪些开放哪些不开放，开放多少，后WTO时代这种开放就不受区域的限制，不受业态的限制，不受规模的限制，不受股权的牵制，这样进步过程就加快了。第三，这种开放从一线二线开放进入三线四线的城市。所谓一线开放主要指92年规

3、定的允许在特区六大城市进行零售业试点，到了99年扩大到省和直辖市进入二线开发城市，随着后WTO时代的到来,外资的进入在调整一线二线的同时向三线四线延伸，三线主要是有战略意义的中小城市。比如说温州、宁波、东莞等等这些地方，它的整个经济发展是一个比较高的水平的。从消费的能力，从整个经济总量都是居于全国前列。第四，从当地的固点投资转向了资本的运营。以兼并收购为主耍形式。这些变化意味着给我们城市的发展带来新的活力，意味着跟我们的商业地产开发创造更多的发展机会。第二个问题随着生活水平的提高，城市的商业是城市的基

4、础，零售业是人民生活的基础，以城建市以市赢城，市与城在，城与市拼,城从政，市为民，城从政的概念。城作为政治的需要或者从政治的发展考虑城市的形象，重点在于公共设施的建设。市为民，就是市场商业要为群众服务，因此它要体现民意，满足民需，促进民生。从这个角度看，随着生活水平的提高,对于城市商业的建设，应该说要进一步的推动和发展。这一点也应该成为我们全面实现小康社会的一个重要目标。中国城市化水平才36%左右，世界平均C经达到49%,所以我们现在要以100%的速度，来扩大城市化的水平。而城市化水平又关系着农村人口

5、的转移问题。现在美国的水平是97.3%,日本92%,发达国家达到60%多，城市化水平的扩大，要求对城市商业的扩大,因为城市没有商业是不行的。商业是城市基础，现在的城市跟传统城堡的对比，现在城市融入了很多的商业设施。一个城市对另外一个城市的对比，不在于它的规模，而在于城市的商业设施。从这个角度也给我们提供了更多的商业和发展。最近商务部要通过国务院下达城市化的发展规划，这个规划就意味着城市由商业地产发展纳入了一个新的轨道。在哪里发展？怎么发展？各个地方更加理性更加求实，这个也是要考虑的。我们面临的挑战和问

6、题。这几年商业地产发展很快，但是也存在不少问题，这个问题我想主要出现五个脱节。第一脱节，就是形象与市场需求的脱节。形象大于需求，形象作为政府的工程，但是市场的需求是我们发展的基础。我们考虑形象不考虑需求，它的发展就没有基础。什么是需求？从我个人来研究分析考虑，比如购物中心，现在全国已经建的和在建的有263个，整体面积应该已经超过三千万平米，已经积压了1500亿到1700亿资金。是不是每个地方都需要都能够都应该建购物中心呢？这不是每个人都了解的。所以我最近提出这样的观点，购物中心的建设，必须考虑到经济发

7、展的需要。一般的情况下，人均1000美元以下左右的不要考虑购物中心建设问题。人均在1000到3000美元可以进行适当的试点，也就是说有一些大城市已经达到收入两万多了可以搞试点。3000到5000美元应该说是中国购物中心发展的起步，像北京、上海已经进入这个时期o5000以上的进入到发展时期，10000以上进入了成熟期,按照市场经济水平来考虑它的发展原理。第二脱节，由于热衷于形象工程，行动上出现政府与企业行动的脱节。企业考虑盈利考虑自己的发展，从这个角度来说企业是被逼的,这种情况使很多企业拉了上去，到底是

8、否能发展，考虑不周到。第三脱节，考虑开发，不考虑后期经营的问题，这就是商业与地产的脱节。有商才有业，无业不利于商，商走市则衰，从这个角度看,地产的建设必须考虑到可持续发展的问题。所谓的可持续发展那就是说开发与经营有机结合起来，现在应该说开发容易，但是经营难找到土地，如何推荐，进行贷款，虽然经济能不能参与经营，但经营有没有盈利，这个需要我们统一研究的。第四脱节，就是策划与规划的脱节问题，应该先有策划后有规划,现在是既没有搞策划，也就是规划先于策划，先期的研