【精品】金狮花园营销策划简报

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1、金狮花园营销策划简报一、宏观环境（一）常熟市房地产供求关系处于整体上供大于求的状态。2008年来常熟房产市场总体上呈现出供大于求的趋势，且在整体经济疲软,投资信心缺乏的大环境下，房地产销售同比出现较大幅度的下滑。2005-2008年8月常熟市房地产开发规模图表:年份20052006同比增长2007同比增长2008年1-10月同比增长开发投资总额（亿元）394515.38%42-6.67%5428.57%施工面积（万平方米）35945827.58%50610.48%68234.78%新开工面积（万平方米）157.34150-4.67%18221.33%27048.35%竣工面积（万平方米）

2、10318276.70%107-41.21%12314.95%销售面积（万平方米）7414089.19%137-2.14%93.36-31.85%销售价格（元/平方米）3314378614.24%434214.69%47148.57%空置房面积（万平方米）4135-14.63%32-8.57%6087.50%从表中可以看出，一方面，受到07年房地产市场需求及售价上涨的影响,08年房地产市场的投资、开发、建造仍在不断扩大，仅到10月份统计数据全面超越07年，尤其新开工面积增长幅度更是接近50%;另一方面，受供求关系影响，以及宏观经济政策对客户购买心理的影响，全市商品房销售面积大幅减少，截止

3、到10月底，仅销售到去年的68%,众多开发商资金紧张，银根紧缩，行业整体不景气。宏观经济环境对房地产市场的打击，在精神层次上大于实际层面的影响。（二）、宏观经济政策的刺激及其作用：1、住房贷款利率大幅度调整，有利于刺激消费者购房。影响：此次央行降息的幅度，相当于以往4次降息的幅度。由此可以看出，中央政府刺激经济发展的决心。此番大幅降息，对企业和老百姓都是一个利好，预计明天的股市将会出现很好的成绩。预计在未来的短时间内，即今年年底之前都不会再出现降息。而目前形势下，股市开始了新的轮回。对于自住型购房的老百姓,可以利用当下宽松的银贷环境下手。降息对于房地产市场来说是一个利好。一方面，对于买房

4、人来说，利率的下降可以降低买房成本；另一方面，车子和房子向来是国内最大的两项消费，这两个市场繁荣了，对整个国家的经济是有很大促进作用的。2、契税、印花税、土地增值税等大幅度减免，户口准入降低门槛:(1)、缩短购房入户年限。购买本市成套商品住宅80平方米以上，取得房屋所有权证一年以上，由单位合法聘录用2年以上(或在本市经商、兴办企业2年以上，累计纳税5万元以上)，按规定参加社保2年以上，允许其本人、配偶及未成年子女整户迁入。(1)、放宽住房公积金贷款政策。购买新建普通商品住房的，公积金贷款最高额度由32万元提高到42万元，其中一人符合贷款条件的最高额度由20万元提高到25万元；(2)、购买

5、商品住房契税减半。对个人购买90平方米以下(含)商品住房的契税按1%征收；购买90平方米以上的商品住房契税可减半征收。(3)、成套存量住房交易契税减半。对个人购买本市商品住房后再出让其原有本市成套存量住房的，该存量住房交易可减半征收契税。(4)、界定购买第二套住房的对象。对一户家庭中年满18周岁子女购买第二套住房的，其贷款可比照首套住房贷款政策执行。(5)、加大税收优惠政策，对个人销售或购买住房免征收印花税。对个人销售住房免征土地增值税。(三)楼市的复舒还需要大约一年的时间窗口期(十一后基本结束)冰封期(08/12-09/3)JR荡期(09/4-09/9)稻定期(09/10后)•竟争对手

6、J销隹趋鍵率先降价者混乱中成交继续下趺，价格跳水，市场重新价格与成交量出现不断上下调整价平量升跑呈逃生洗牌■••••消曹者••••心理走势高于心理价位观里，存在抄底心理彻底丧失信d、，甚至希里房价跌破成本价高于心理价位观3,存在抄底心理稳定后逐步恢复…经济…走势…灯涉..Et?rhU.•相对卷定・・=品抄施旨TkC2E,?R

7、RPffi/JR行为走势参与第一波降价购买拒绝购房i或深度观莹;刚性需求占上风，中度观里购房行为稳定，本质是心理恢复政策无实质行动救市政策持续出台继续救市，信用周期恢复扭转销隹颓势资金链可能斷裂延缓开发节奏初步盈亏平衝部分资金流需要延缓费用支出保本销隹就现阶段销售状

8、况来看，虽然刺澈楼市的政策起到了一定的作用，但楼市的完全恢复还需要大约一年左右的时间，才能从根本上解除消费者对楼市的顾虑。2008年11月份房展会期间，在一系列优惠政策刺激下，常熟楼市获得集中爆发，共成交687套。此外，11月110-12月5日的成交数据来看，共成交557套（日均成交22套），均高于10月的成交数据（10月共成交452套，日均成交15套）。二、东南开发区市场简析（一）区域内供求关系分析东南开发区目前房地产在售项目共4