【精品】大唐策划二

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1、第二部分：前期策划项目地块分析地块位置：位于福鼎市白琳区。地块大小：地块成型，总面积约1000亩，长米，宽米。地块现状：是非可耕地，没有多少市民居住，拆迁等随时可以进行。规划条件：容积率3.58,建筑限高30米，建筑密度不超过45%,绿化面积不少于35%o地块周边生活、市政配套现状：用水、供电，交通等基础配套确保按期完工。地块综合评价：地块SWOT分析优势〜Strength1.项目位于港口区域。2.主要优势项目四面交通便利，整体通达性好。1:13.周边生活及市政配套完善4.相对本案的地理位置，本案的占地面积较大，有利于形成规模化的工业高科技园区。5.地块地形较好，形状规整，利于

2、总体规划布置。6.福鼎深厚的建材文化底蕴1.具备辐射型工业的基本条件，引入适宜的工业业态实现工业地块开发利润。2.以项目区位优势支撑工业发展档次。3.利用文化资源对项目进行包装提高项目品味，确二暑立项目差异点。4.建筑设计中尽可能利用景观和视域优势,有利于推高本案的整体档次。5.文脉资源可作为项目后期宣传推广的诉求点。主要劣势2、劣势fWeakness1、尚未形成以石材为核心的建材产业链，工业规模较小。2、项目处于港口区域，货运等船只带来部分噪音污染。3、近海区域容易受台风，风暴等影响。4、物流流通尚未形成专业服务。1.利用石材这一优良产业基础及其营销通路，多方面发展，形成产业

3、链来降低本案的产业压力。2.招商采取中高档次组合的方式，扩大本案的目标客户群。3.工业的布置呈现依据不同的位置的多样性、特色化布置。4.依靠本案自身的商业部分提高本案的升值潜力。5.政府正在加紧修建防洪，防台基础设施。D二.Itt•••二■■_.）化H二•_~■「一•二“：■■-.,

4、二•_•:规•M…•亠:•一..M•亠，・••八主要机会业态选择—■:丄i■■厂■■3、市场机会fOpportunity1.针对港口区域交通比较发达，可考虑部分商务式公寓或酒店以满足其相对纯写字楼成本较低的商务需求。2.在产品定位上，可利用目前福鼎市甚至在中国大陆地区高端建筑墙材料生产集中化的市场

5、缺口，打造出融生态和工业于—体的高品质建材生产基地。3.项目所在的区域是目前福鼎政府规划及政策倾斜的重点。随着城市化进程的继续推进，项目及周边土地的增值空间将越来越大。1.本项目可通过产业链模式，对招商进行严格控制，获取因产•*1•••*'••.・・—-II••••••业链增值带来的企业增值利益。2.本项目在业态的选择上应该满足未来该区域带来的新型消费需求，因此可考虑部分新兴业态建材企业。3.利用项目便利的水陆交通优势，做好品牌宣传，聚集人气。4.本项目的整体工业类型应该是符合最大化价值的多元化工业主要威胁4＞威胁分析〜Threat1.宏观金融政策、土地政策带来的政策性风险。2

6、.随着未来城区规划实施力度的加强，必将造成大陆地区对新型建材供应量的增加。3.未来一段时间该区域内工业难以称为规模化。4.新兴项目的崛起，不可避免在发展形态上、价格区间上和本项目形成竞争。5.白琳金山工业园曾经被福建省政府取消。1、依靠本案地块的综合唯一性和产品品质确立差异型优势。2、采取多元化工业业态的选择，有效的区隔并降低整体竞争关系。二、项目商业部分建议1.项目定位1）对项目性质的判断■以商务公寓、酒店为主休的建筑综合休。■商业物业是本项目的机会点和难点，商业物业体量直接影响到项目开发利润值；但对商业物业必须考虑两方面的基本因素：一是体量和布置方式均以可能实现的市场销售条

7、件和客户使用倾向为判断，二是尽可能减小对主体科技园生产环境的影响。■考虑既定的地价关系，物业价格水平已处于日前市场较高水平，同时结合项H固有资源及区域板块发展的前瞻性价值，项H品质及形象档次定位应是能和周边区域环境乃至整个福鼎商务服务市场形成突破性的提升优势。2）产品开发思路①中高端冃标客户群心理特征■本项H所针对的屮髙收入群体的企业主，企业管理人员，其他企业的外贸人员等屮高端产晶需求者。从动机的角度出发，高端需求是可以不断被激发的。由于产品的特殊性，这种激发特性可能在一定时期内是有限度的，但总体趋势依然如此。■本项冃的主耍冃标客户群以内在导向型为主，他们在表彖上没有表示出强烈

8、的攀比心理，略为保守，更加重视白我。当然，这并不意味着他们不需要更好、更顶端的产品，恰恰相反，更顶端的产品在他们潜意识当中意味着更能符合他们内心规范。这种规范包括：不直白和张扬的、含蓄的、文化的、内在的、有品位的产品。因此，在满足消费者产品需求的开发思路上，应以站质为导向。■对于商务式公寓或酒店，意味着“品位”、“经济”的观念。这种“品位”的观念不一定和价格有直接关系，主要是从各种载体屮得到的综合印象。因此在木项1=1的开发定位上，无论价格走势如何界定，都应超越日前市场上一切同类产品的定位。