【精品】策划定义

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1、策划：为实现某一活动的特定目标，根据已获得的信息，对事物发展方向进行判断，并设计、选择合理可行的活动方案的思维活动过程。策划的原理平衡原理限定因素原理系统性、整合性原理。差异化原理心理学原理品牌效应原理策划的原则效益的原则合理限度的原则求真务实的原则创新的原则策划的基本程序1.研究项目的背景2.确定目标3・收集和分析信息4.拟定策划方案5.编制策划报告房地产项目策划：根据房地产开发项目的具体目标，以市场调研和市场定位为基础，综合运用各种策划手段，并以具有可操作性的房地产策划文本作为结果的活动。房地产项目策划的特征(1)地域性(2)系统性(3)前瞻性(4)市场性(5)操作性(6)创新

2、性房地产项目策划的地位(1)房地产项目策划贯穿在房地产开发项目建设中，为项目开发成功提供智力支持。(2)为房地产企业充当智囊团、思想库，是企业决策者的有力助手，使决策水平进一步提高,促进了房地产业企业管理水平的提高。(3)房地产项目策划在我国兴起仅有十几年间。经过众多的策划人共同努力，已创立了许多新的策划理论和思想，为填补我国房地产项目策划的空白做出了巨大贡献，为房地产开发建设出精良产品功不可没。房地产项目策划的作用(1)项目的前期策划是房地产项目成败的关键，通过项目策划可以提高房地产企业决策水平,避免项目运作出现偏差。(2)房地产项目策划使房地产企业能进行准确的市场定位，提供更多

3、消费者满意的产品，会增强房地产项目的竞争能力，使房地产企业在激烈的市场竞争中站稳脚跟。(3)增强企业管理创新能力。房地产企业要想提高自己的核心竞争力，就要不断提高自己创新能力。从开发项目入手，在企业诸方面探索更加有效的管理途径。(4)在市场经济条件下，通过房地产项目策划，把房地产企业、策划师、设计师、媒体结合在一起，社会资源得到有效的整合，形成一种优势，推动房地产业向前发展房地产项目策划发展过程：1993-1997年—单项策划阶段1997J999年—综合策划阶段1999-2001年一复合策划阶段2001年•至今一整合策划阶段市场调查的作用房地产策划人认识市场，捕捉新的市场机会的源泉

4、:房地产项目策划人感知市场、了解消费者行为的主要手段；房地产项日策划人应付竞争，把握房地产市场供应的主要方法；是房地产项H全程策划的前提和基础。建设用地：指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。（1）按照土地使用的性质和功能来分类城市建设用地包括10大类中的居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地和特殊用地九大类用地，不包括水域和其他用地。一般意义上的房地产开发主要涉及居住用地（各类住宅小区、别墅）和公共设施用地里的商业金融业用地（如商业写字楼、商铺）。开发用

5、地的一般要求：必须是在国有土地上进行房地产开发；必须符合城市总体规划和控制性详细规划；注意考察工程地质情况；必须选择最有升值潜力的土地进行投资土地使用权转让：土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。土地使用权出让：国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让方式：招标、拍卖、挂牌。商业地产选址应考虑的内容：商业地产的区位分析；商业地产的定点分析；潜在商业价值评估；综合因素评价及结论居住用地的选址：选择自然环境优良的地区；要注重用地自身和周边环境的污染影响，避免城市里其它方面的干扰；要依托主城区

6、，应与城市总体布局结构及其就业区与商业中心等功能地域协调相对关系；在城市外围选择居住用地时，要考虑城市规划和交通条件；要充分考虑政策的引导作用市场细分：指按消费者欲望与需求把一个总体市场划分成若干个具有共同特征的子市场的过程。房地产市场细分：指开发商把房地产市场按照客户需求上的差异划分为具有类似性的若干不同购买群体的过程。市场细分作用：1・有利于选择目标市场和制定市场营销策略2・有利于发掘市场机会，开拓新市场，创造机会3.有利于项目准确定位4.有利于企业提髙经济效益市场细分程序:市场调研阶段调研分析阶段市场细分阶段选择目标市场模式□单一人群目标市场模式指房地产开发商选择一类目标人群

7、集中营销。这类目标市场强调目标人群的单一性、专业性，结合这类人的特点量身定做产品。□单一产品目标市场模式即指开发商推出一种固定的产品来满足不同类别人群的需求，以不变应万变。□选择复合目标市场模式即指房地产开发商专门为了满足某类目标群体的各种主要需求而开发物业。□选择复合产品目标市场模式指房地产开发商集中开发一种类型的物业产品，并向多个目标市场的客户群体销售这种产品。房地产市场细分的主要风险：细分市场的容量风险；细分市场的价值风险；细分市场的准确度风险；潜在市场损失的风