西安北郊商业论述

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1、北郊商业论述——蒋涛——目录——第一部分：北郊概述一、区位二、历史三、现状第二部分：北郊商业地产一、主要商圈分析二、现状及发展三、租售价分析四、楼盘案例分析第三部分：业态调查一、业态分析二、客户分析三、业态潜在需求第四部分：综述一、优势二、劣势三、发展潜力四、结语第一部分：北郊概述一、区位西安北郊包括未央区和经开区，现称为“未央新城”，规划面积为24平方公里，依托西安市行政中心、文化体育中心、北客站交通中心等3个中心，建成集办公、居住、文化、体育、商业为一体的城市北部新区，形成新的中心区。从2010年10月起，西安市行政中心

2、将陆续迁至张家堡区域。经开区版块西安经济技术开发区于1993年设立，2000年2月被国务院批准为国家级开发区，2002年6月国务院又批准在开发区内设立了西北首家国家级陕西西安出口加工区。近几年，开发区的各项经济指标一直保持40%左右的增长速度，主要指标不仅在西安市历年经济目标评比中名列前茅，而且在中西部地区同类开发区中也居于前列。与此同时，西安经开区海要充分发挥区位、交通和出口优势，建设西安（咸阳）国际性现代化大都市的门户区，积极实施园区带动、产业带动、城市带动战略，推进工业向园区集中、土地向规模经营集中、农民向安置区集中，

3、建设“关中—天水经济区”统筹城乡发展示范区。另外，西安经开区也要不断增强区域集聚辐射功能、综合服务功能、外向带动功能和文化引领功能，在集聚发展要素、拓展发展空间、增强发展动力中抢占先机。二、历史随着近年来西安市房地产市场的迅猛发展；随着西安行政中心北迁，火车北客站、地铁2号线的建设，西安城市重心向北转移，经开区将成为现代西安城市新中心。围绕体育运动中心规划调整和综合配套区建设，使中心商务区的功能进一步提升。它不仅是经开区的中心商务区，还将担负现代西安中央商务区的重任，不仅为经开区服务，而且为现代大西安都市圈服务。西安经济

4、技术开发区将完成两个发展跃升，即支柱产业向产业集群跃升、产业开发区向城市新区跃升；打造四个产业集群，即商用汽车为支柱的装备制造产业集群、电力电子为支柱的先进制造产业集群、出口加工为支柱的外向型产业集群、食品饮料为支柱的生态产业集群;建设一个城市中心，即西安北部城市新中心；成为西安经济发展最快的增长极;进一步走在中西部经济技术开发区的前列。三、现状第二部分：北郊商业地产城北从大范围来划分分为十大商圈一、未央大道商圈二、大明宫商圈三、大学城休闲时尚商圈四、三桥汽贸物流商圈五、环汉城休闲服务商圈六、龙首商圈七、太华路商圈八、辛家庙

5、商圈九、西安北客站商圈十、渭滨生态旅游商圈一、主要商圈商圈分析北郊十大商圈按发展状况，地理位置，和主要商业活动的不同大致可分为三类。第一类是综合性的商圈；区域内写字楼，底商较多，各种业态较为丰富，各种公司较多；包括龙首商圈，未央大道商圈，太华路商圈，商业形式以大中型购物中心，百货，集贸市场，生活超市和精品专卖店为主，例如：龙首商业步行街，家家福生活超市和安踏李宁等品牌店构成了该区域现有的商业内容。第二类是旅游休闲类商圈，以旅游休闲为主，包括休闲，旅游娱乐教育等，各业态也偏向旅游休闲娱乐教育方面等方面，包大学城休闲时尚商圈环汉

6、城休闲服务商圈西安北客站商圈、渭滨生态旅游商圈。第三类是商业活动针对性比较强的商圈，发展到一定规模以后形成一种大型的产业集聚，业态也较为单一，基本属于一个大的行业。包括大明宫商圈，三桥汽贸物流商圈，辛家庙商圈，大明宫商圈主要以建材家居为主，周边业态也以此为主，三桥汽贸商圈给业态以物流汽配，汽车配件，维修美容为主，而辛家庙商圈则以蔬菜水果批发，农副产品批发零售为主。二、现状及发展目前本区域的写字楼主要集中在北关大街，未央大道两侧，也是现阶段各业态主要集中的区域，现主要楼盘有：利君V时代、御道华城、赛高国际商务港、第五国际、天地

7、时代广场、赛高国际街区、经发大厦、和谐大厦、中登大厦、凯鑫国际、雅荷中环大厦、金泰财富中心、海联国际大厦、天乙大厦、宏林名座、方兴大厦等。其他商圈主干道两侧的大多以底商为主，例如：凤城三路的香克林小镇的底商文景路周边各楼盘自主经营的底商等，现阶段无大型商业。未来商铺与写字楼发展潜力巨大，例如：老三届首座、荣豪大厦、宫园一号、MAX未来综合商业体项目，边海荣豪佳花园二期底商、凤城四路中登城市花园底商、银池品智天下商铺、双威理想城2万平米商铺、目前只有御景华府的部分商铺正在营业，大部分在招租。白桦林居的底商大部分已在营业。三、租

8、售价分析北郊商业地产的租售价按地段，交通，物业质量以及发展状况的不同的不同，可分为以下几个主要区域。第一、以北关正街未央大道为中轴线的商业区，商业活动较为活跃，各业态较为丰富，写字楼较为集中，公司较多。在商业活动较为密集的区域，例如龙首村十字，凤城二路，05年以前的写字楼租价水平较低，每平