[精品]浅谈工业地产投资

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1、浅谈工业地产投资浅谈工业地产投资工业用地是有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四利I性质用地。工业用地上可建建筑物用途包括工业厂房、物流仓库、工业研发楼宇等。本文将针对持有型工业地产项目投资过程中的经验及感受,做一个分享。由于工作范畴，本文叙述的投资工作将不涉及研发楼宇类物业。第一、谈谈工业土地的两种获取方式，招拍挂和收购。根据国家工业土地招拍挂制度，招拍挂需进行土地预审，预审内容包括产业类别、规模、用地条件以及投资额、税收贡献等等，因此企业在获取土地的同时，将承担很多附加条件，变相增加了土地获取成本。并且国家为了确保18亿亩

2、耕地红线，控制土地供应量，招拍挂土地往往要先由地方政府及主管部门申请土地指标，加上土地预审的时间,想要获取招拍挂土地的周期至少在12个月以上。获取周期长是招扌n挂土地的劣势，其优势在于土地成本相对低廉，而且是空地，可以根据企业的意愿自主开发，能充分发挥土地价值。但是耍注意的有两点：一是工业用地的年限，50年是工业用地的最高年限，根据相关规章制度，主管部门是有权利调低年限的；二是工业用地的价格，目前国内工业用地普遍按照最低价格岀让，主管部门同样是有权利调高出让价格的（可参考《关于发布实施全国工业用地出让最低价标准》）。2013年

3、末及2014年，上海、北京等地陆续推出缩短工业用地出让年限、先出租后出让等试行办法，2014年国土部也出台了首部专门就十地节约集约利用进行规范和引导的部门规章。相信未来国内一线城市的工业土地供应将越来越严格，1・5线及2线城市的热点区域工业土地供应也将在几年之后开始收紧。收购二手项目，是通过市场行为，以土地及建筑为标的进行的交易。优势在于运作周期可以很短，3-6个月完成收购，适合企业起步阶段快速扩张及全国布局，缺点是国内工业土地市场化程度低，除了北上广深、成都、重庆等地，其他城市二手市场资源少，活跃度很低，相对的资产价格偏高。

4、第二，谈谈工业地产项目信息的获取在经济学领域，货币的定义是交易的媒介，而在工业地产投资过程中重要的媒介则是市场顾问（代理行）、政府招商局、政府投促办以及企业投资部门，项冃资源通常都是来自以上几种途径。对于项目资源获取工作最重要的就是人脉，借用六度空间理论，任何两个素不相识的人，通过一定的方式，总能够产生必然联系或关系。项冃获取的过程，就是通过各种渠道不断地去积累人脉的过程。项目获取的过程，也是不断去结交朋友的过程。因为每一个投资项目，时机的不同，决策也将完全不同,因此需要以结交朋友的态度对待他人，建立良好的关系，等待合适的时机

5、来临。笫三，谈谈工业地产项目的选取如何选取项目，核心因素一般包括：获取成木、城市级别、区位交通、产业氛围、资产增值预期、客户需求等。因为工业生产、物流都是与产业、经济、消费都是紧密关联的，项目考察时，如车站和机场的规模、客流量；出租车的整洁、运营规范程度；城市房价；城市有儿条环路;城市人口的数量、组成等等，也都是间接判断一个项冃优劣的因素。另外还有两个很重要的选取标准，（一）政府是否有作为、工作是否有力度。此点主要针对一手项目，因为一手项目通常都是在不成熟的开发区内，区域未来是否有发展绝大程度上要依靠政府工作。（二）转让方的做

6、事风格。此点主要针对二手项目，因为二手项目即使进行尽职调查，如果转让方有意隐瞒负债和重大合同也是很难查出来的，此时对转让方做事风格的评判将会对交易决策起很大的作用。第四，谈谈工业地产项目的交易（一）首先谈谈一手项目：虽然国内有18亿亩耕地红线的限制，但全国各地新的开发区、已有开发区的扩展区仍I口如雨后春笋般层出不穷，有了土地政府就要招商引资，因此政府招商部门主动找到企业的情况比较常见，尤其在每年年初是政府招商的高峰期。1、自我介绍。介绍包括两方面，一方面是公司背景介绍，一方面是拟投资项冃介绍（需符合产业定位、入区条件），这一步

7、的要点是可以适当夸大，但不要夸张，突出强调一下己方的实力，描绘一下双方合作的良好发展前景，当然高大上的接待场所、适当级别的商务宴请也是必不可少的环节。补充一下，政府招商引资的“历史”已经很悠久了，政府的见识和经验是不可小觑的，没有一些实实在在的定心丸给到政府，即使吹得天花乱坠,也不见得有效。定心丸是指已经成功运营的项目或者能落户的实体企业，这一点就要求企业有一定产业基础或者前期通过收购项冃积累一些资源。2、入区条件/风险控制投资强度、税收贡献一定是所有投资企业最头痛的问题，近些年政府的“胃口”暴涨，强度要求从100万/亩到30

8、0万/亩，税收要求从10万/亩到30万/亩只用了大约三年的时间o对企业來说，理想的状态是争取只做预期不做承诺,若要承诺绝不附带违约责任。为了达到这个理想状态就需要在第一步吋给予政府足够的信心。反观政府需求，有吋要的是工程形象，有时要的是政绩和企业名气，有时要的是税收，如何更准