南京市转溪桥项目策划方案

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1、项目策划方案报告目录第一章项目市场调研5-22一、项目区位概况61.漂水县位置62.漂水县经济特征63.漂水县发展战略7城市功能圈、旅游度假圈、特色产业圈二、用地现状概况81.道路交通环境82.地理坏境83.人文环境8三、地块现状9四、相关楼盘市场调研101.周边市场状况10江宁别墅、汤山别墅、江浦别墅、外地别墅1.区域相关产品分析12江宁别墅特征、汤山别墅特征、江浦别墅特征、外地别墅特征2.周边市场容量与价格分析153.代表个案简析17满庭芳、边城、佳湖绿岛、帝豪花园五、未来漂水房地产走势预测18六、项目产品综合分析191.优势分析19区域优势、地理特

2、性2.劣势分析20地块特性、区域认知度与品牌3.市场机遇214.项日威肋21八、项目地块改造建议21第二章项目定位24-37一、产品市场价值定位25二、项目产品思考251.市场容量思考252.项目产品立地思考26三、项目总体定位271.项目产品定位282.项目形象定位30形象定位的原则、形象定位的体现3•项目案名建议311.项目产品市场定位352.项目市场价格定位35四、项目成本预估第三章项目规划理念与构思38-一、项目整体规划考虑因素39二、项目规划理念与构思1.规划设计理念402.规划理念的表现形式403•景观设计表现形式1.建筑单体建议三、项目产品

3、的配套设施1•会所2.马术俱乐部3.坡地高尔夫练习场4.室外特色活动四、项目产品的价值提升1•营造社区智能化2.物业管理3.建材设备与设施第四章整合营销传播方案一、确定策略与主题1•整合营销传播的总体策略2.整合营销传播的主题3.广告定位二、仓憶与表现三、选择传播方式报纸、电视、电台、户外媒体、印刷平面、公关/公益活动四、实施与监控・「1•整合传播的几个阶段2.媒体广告活动的执行要点3.软新闻提纲（参考）2.传播效果的监控五、其他建议附表一附表二附表三附表四前言《XXX公司》受《XXX公司》的委托，承担南京滦水县《项目名称》的项目前期策划调研工作。于20

4、03年10月开始现状基础资料的搜集调查。因规划范围内现状用地制约条件多，地形较复杂，给项目产品定位工作带来较大的难度。经过多次深入细致的现场调查和研究分析，对项目用地规划进行了多方专业人士论证。于2003年行月完成（项目名称》初步前期策划方案。谨供《XXX公司》审议项目名称:委托单位:策划单位:第一章项目市场调研任何一种产品都有其立足于市场存在的条件，本项目市场调研的出发点将市场上已然存在的别墅产品为参考依据，并把项目用地特性融入到区域市场功能中去，发掘项目的优点加以专业发挥，配合产品找出准确的市场定位依据。一、项目区位概况1•涕水县位置项目规划区位于江

5、苏省南部漂水县。漂水是南京的南大门，是百里秦淮的发源地，距南京主城区42公里，处在南京主城发展的主轴线上。南京南延东进发展战略的实施、独特的区位将使澡水成为新的房产投资热点区域。2、涕水县经济特征漂水现代化发展目标：按照“一个前列、两个融入”总体目标,漂水县确定“三步走”的跨越发展战略：步骤起讫时间发展目标第一步到2005年GDP、财政收入、人均GDP分别达到100亿元、10亿元和3000美元；GDP、财政收入在全省位次力争前移15位和12位；人均GDP和人均财政收入力争前移9位和4位。第二步到2007年GDPs财政收入、人均GDP分别达到150亿元、1

6、5亿元和4500美元，超过全市郊县平均水平，进入全省前列，实现全面小康社会的奋斗目标。第三步到2015年经济总量达到340亿元，财政收入超过35亿元；人均GDP达到1万美元，赶上全市平均水平，实现基本现代化°3•滦水县发展战略形成南京市南部区域中心和新兴的中等规模城市E?3漂水发展战略充分显了现在南京城市发展中的吸纳、补充、服务、集散的四大功能。具体为：实施“西接、北拓、东进、南延”战略,推动滦水经济形成城市发展圈、旅游度假圈、特色产业圈三大功能圈的产业布局，将把其建设成为南京新兴的制造业基地、旅游休闲度假和最佳人居环境区、都市生态特色农业区。①城市功能

7、圈按照工业产业区、风景区、科技产业区的布局，形成“一城三区”互补互动的城市发展格局，全面提升城市基础设施水平和服务功能,打造南京南部的区域中心。以周边五大风景区为城区生态背景，以秦淮河、珍珠路、中山路作为三条功能轴，有机联系城区三个综合片区，构筑坐山拥水、紧凑发展的“一城三区五景”总体布局结构。②旅游度假圏将环县城的东屏湖、卧龙湖、天生桥、无想寺、傅家边等五大景区打造成集休闲度假、健身运动、主题公园和城市笫二居所为一体的南京市的“后花园”。天生桥风景区无想寺风7)东屏湖旅游风景区东庐山森林保护区城市规划结构形态③特色产业圈根据漂水不同地区的产业基础，形成

8、各具特色、错位竞争、县镇卧龙湖休闲娱乐区联动、竞相发展的工业新格局。做大龙头工业