伟翔辉煌实用房地产基础知识及销售技巧

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1、第一章房地产基础知识培训一、房地产的概念房地产房地产是房产和地产的总称，指土地及土地上的建筑物、附着物。包括物质实体和依托于物质实体上的各种权益。房地产作为特殊的商品关键在于其有各种的权益。又常称为“不动产”，英文为“REALESTATE"o房产：建筑在地面上的各种房屋包括住宅、厂房、商业、教育、办公等地产：是土地和地下各种基础设施的总称包括供水供热供电排水等地下管线及地面通道。房地产业房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业，包括：土地开发；房屋建设、维修、管理；土地使用权的有偿划拨、转让；房屋所有权的买卖、租赁；房地产抵

2、押贷款；房地产市场。二、房地产的特征（-）位置的固定性和不可移动性。（二）使用的长期性。（三）影响因素多样性。（四）投资大量性。（五）保值增值性。三.房地产的类型（一）根据土地的用途分类：根据《城市用地分类与规划建设用地标准的规定》，城市用地可以分为九类:1、居住用地2、公用设施用地（含商业用地）3、工业用地4、仓储用地5、对外交通用地6、道路广场用地7、市政公用设施用地8、绿化用地9、特殊用地（二）根据房屋的用途分类：按照房屋的使用功能可以分成八类：1、住宅2、工业厂房和仓库3、商场和店铺4、办公楼5、宾馆酒店6、文体娱乐设施7、政

3、府和公用设施8、多功能建筑（综合楼宇）四、房地产市场划分房地产市场划分为：一级、二级和三级市场。（即土地市场，一手房市场，二手房市场）房地产一级市场又称土地一级市场，是指土地使用权出让的市场，即国家通过指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。房地产一级市场是由国家垄断的市场。房地产二级市场，是指土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场，一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。向开发商购买一手商品房属于二级市场行为。房地产三级市场，是指购买房地产的单位和个人，再次将房

4、地产转卖或转租的市场，也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场。向其它单位或个人购买二手商品房属于三级市场行为。五、国有土地出让的方式依据1990年颁布的《城镇国有土地使用权岀让和转让暂行条例》，国有土地使用权出让可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。2002年，国土资源部出台了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号）增加了国有土地使用权出让的挂牌出让方式。11号令同时规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式岀让。国有土地出让方式：招、拍、挂。招：招标。市县人民政府土地行政主管

5、部门（简称出让人）发布招标公告，邀请特定或不特定的公民法人或其他组织参加国有土地使用权投标，据投标结果确定土地使用者行为。拍：拍卖出让人发布出让公告，竞买人指定时间、地点进行公开竞价，据岀价结果确定土地使用者的行为。一般价高者得原则。挂：挂牌。出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出宗地的交易条件，在指定的交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，据挂牌期限终止时间的结果确定土地使用者的行为。划拨方式除用于公共基础建设外，已停用这种方式。六.土地使用年限住宅的土地使用年限为70年，自取得该地的土地使用权之时算起。房改房的

6、产权土地使用年限起算时间以该地块地上房屋参加房改之后第一个缴纳土地出让金的房屋为准。经济使用房的使用年限为50年。工业用地50年教育、文化、体育、卫生等土地使用年限为50年商业、旅游、娱乐用地40年综合或者其他用地50年。七、房地产专业名词1、房地产综合类术语房地产经营管理房地产经营管理是指房地产经营和对房地产经营进行管理的双重含义。土地所有权土地所有权含有法律意义上的所有权和经济意义上的所有权双重含义。所谓法律意义上的所有权，表示土地所有考将土地当作自己的财产，对其实行占有、垄断,拥有对土地支配的权力。所谓经济意义上的所有权，表示土

7、地所有者凭借对土地的垄断获得一定的经济收入。只有具有上述双重意义上的所有权者是完整的所有权概念。土地使用权《中华人民共和国土地管理法》第二条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义共有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。”全名所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使，任何单位和个人对国有土地只有使用权，而没有所有权。国有土地使用权取得方式分为：有偿取得和行政划拨。土地使用权有偿出让《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土

8、地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权有偿出让方式土地使用权有偿出让方式是指政府作为国有土地的代表以什么形式或程序将国有土地使用权让与土地使用者。按照有关规定，国有土地使用权的出让方式有三种:协议、招标和拍