【精品】营销策划书总岗1

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1、湖兄减色，厶间夭上。°——梓山湖领御营销策划书组长：王牡丹组员：张博文.李乾玮、吴辛署.陈刚.林香莲、廖玮琪目录第一章项目概述第二章项目背景分析2.1客观分析、基本环节分析2.2区域房地产市场分析2.3消费者分析第三章项目分析第四章市场竞争分析4.1主要竞争项目4.2竞争项目基本情况第五章项目swot分析第六章项目定位第七章营销策划（促销）第八章行动计划第九章附件9.1会议记录9.2组员日志、心得9.3宣传册第一章项目概述此策划方案目的在于通过对市场环境的调查、消费者分析、项目特性及竞争对手的分析，制定一分周密的市场营销策略及行动方案，为房地产开发企业

2、提供一个可行的销售方案，使房地产开发商在项目销售过程中更易于达到开发冃标，获取更多的利润。第二章项目背景分析一、区域概况(-)经济环境分析1、2010年消费者收入分析如下表:金额(元)增长率(%)GDP(前三季)510亿14.5人均GDP1380213.1高收入者可支配收入208379.7人均养老金1466从表中可以看出，益阳市的GDP总值在逐年增长，人均GDP也保持增长的趋势，这将会直接促进益阳市居民对商品的需求和购买力的提高；高收入者可支配收入达到2万多元并在不断增长，这一部分人群也将会成为房地产商品的主要消费者，从而促进房地产经济的发展。杲岭•观

3、澜•中国世家梓山湖领御Page4of422、2010年消费者支出分析：居民消费价格八大类指数（％）项冃总指数食品烟酒衣着家庭设备用品及维修服务医疗保健和个人用品交通和通信娱乐教育文化及服务居住全年102.6103.6101.7100.1101.8101.0101.2100.0108.6我市消费价格指数为102.6,较全省101.4高1.2个百分点,在全省排第二位。该表可以反映岀我市的消费在全省处于较高水平，尤其用于居住的支出居八大消费之首，说明我市住房消费市场有着很大的发展潜力，并且居民对住房的需求仍有增无减。3、居民存贷款额：（2006~2009年）

4、年份存款金额增长率贷款金额增长率（年）（亿元）(%)（亿元）(%)2006296.120%170.26.6%2007341.2515.3%192.6613.2%2008425.0224.5%207.5219.4%杲岭•观澜•中国世家梓山湖领御Page5of422009514.4821%266.852&6%从表中可以看岀我市居民的存款金额在逐年增加，说明居民的收入水平不断提升，而且用于金融投资的金额保持年年递增；贷款金额不断增长，说明从金融机构获取资金用于消费的比重加大，拉动了益阳市经济的发展，同时也为房地产市场的发展提供了保证。4、财政政策分析：通货膨

5、胀预期使房地产的投资价值得到进一步显现，房地产需求将进一步得到释放。而房产具备自主和投资双层价值，保值升值潜力大，成为躲避通货膨胀的重要投资手段。5、经济发展趋势分析：随着益阳高新区的建设，省级高科园区的成立，城市骨架正在不断拉大，益阳主城区到2020年规划将形成紧凑发展的“一个中心、八大片区、四处公园、一个风光带、两条风景线”的城市布局，逐步向大城市发展迈进。益阳的城市属性定位也将拉动房地产业的发展，依附“长沙后花园”的城市定位使其吸引了大量的外资，给房地产发展带来较大推动力量。3+5城市群战略深入，益阳开始对接长沙、宁乡、望城经济产业链，预计未来3

6、-5年内，将是益阳城市人口及经济将达到发展的高峰期，成为房地产业发展的重要契机。（二）政治法律环境分析1、国家政策；国务院于2010年4月17日发布了严格控制差别化住房信贷的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，9月27H,国土部和住建部乂联合下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，对闲置土地一年以上的竞买人及其控股股东禁止参加土地竞买，进一步加强房地产用地和建设的管理调控。但由于全国各个城市经济发展程度的不同，岀现很大的差异。新政着力点主耍集中在一线城市，益阳做为三线城市，目前任然处于高速城市化阶段，对房地产市场的发展存在客观上的

7、具备高潜力的刚性需求。因此从长期来看，益阳房地产业的开发规模将持续增长，刚性需求持续释放，改善性需求和投资性需求进一步激活，益阳房地产将持续保持持续、健康、平稳、较快发展的良性势头。2、益阳市政策：我市房产政策《商品房网上交易及预售资金监管系统》在2010年8月1日全面启用。该系统实现房管部门、金融机构、开发企业之间商品房销售、抵押、按揭业务的无缝对接，将预售资金监管、商品房预（销）售合同备案、在建工程抵押、商品房按揭、房地产抵押以及抵押注销等房地产相关业务纳入平台管理，达到了房管部门与金融部门和开发企业之间信息资源的共享和利用的目的。为房地产销售市场

8、提供一个公平、公正、公开的高效运行平台，为诚信开发企业提供一个取信于民、公平竞争的市场环境，为