二手房按揭贷款业务综述和管理办法

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1、个人房屋按揭贷款二手房按揭贷款业务综述和管理办法贵州省分行信贷业务部2009年10月一、个人房屋按揭贷款业务综述概念经营理念经营组织基本业务标准计算机系统风险分类房屋按揭贷款：概念房屋按揭贷款购置房产派生的中长期融资需求理论依据：预期收入理论：银行资产的流动性取决于借款人的预期收入，而不是贷款的期限长短。借款人的预期收入有保障，期限较长的贷款可以安全收回；借款人的预期收入不稳定，期限短的贷款也会丧失流动性理论局限性：预期收入的判断具有较大的主观性贷款技术抵押担保技术房贷的概念：购房一般流程选房签订买卖合同付款结清物业、入住二手

2、房过户办理所有权证书一手房收房房贷的概念：购房关键点满足自住或经营所需一手房能如期收房，不会发生烂尾二手房能正常过户，不会发生产权、物业及原租约纠纷价格合理，付款有保障一手房：房地产开发项目资金本要足额、保证项目建设进度，房贷要在楼盘封顶后发放并划转至开发商账户二手房：购房款项要分批支付以约束售房人配合办理各项手续（如尾款约束物业结清），房贷要在过户之后发放，为保障各方利益，首付款/贷款由银行托管、或银行、房管、中介联合监管质量有保证一手房要有质量保证体系，开发商、施工企业是关键二手房实地查看，可较大程度避免影响使用的重大缺陷

3、房屋按揭贷款：经营理念合作方按公司贷款进行评估、准入与日常管理一手房开发商/二手房中介资信状况是否具备与合作项目相当的经济实力、信用状况和担保能力合作项目的合规性、可行性与效益性一手楼盘是否符合产业政策，能否如期完工并办理产权二手房中介能否提供有效客源、担保能否加快业务办理单笔按揭贷款按零售贷款逐户筛选与识别收入能力的足额、持续性是首要审核项目通过提高准入条件，委婉拒绝高危职业或易发风险的客户足额首付款和有效抵押是还款愿意最重要的保障房屋按揭贷款：经营组织贷款行职责业务营销、受理、调查合同签署、担保条件落实、贷款发放、资金用途

4、监控贷后业务处理分行产品推广团队营销/合作策划，业务指导分行审批中心职责贷款审批，高风险贷后业务审批分行贷后管理团队贷后监督监测，资产保全房屋按揭贷款：基本业务标准借款人条件优质单位职工条件个人保证人的条件抵押房产条件限制政策借款合同主要条款基本业务标准：借款人条件18周岁-60周岁，具备完全民事行为能力的自然人具有收入来源稳定的固定职业，包括单位职工、自谋职业者还款意愿良好，以个人信用记录不属于禁入类为主，其他软信息为辅首付款不低于实际购房价的20%具备偿还能力，须满足：收入还贷比≤55%，对外担保倍数≤10收入还贷比=（本

5、次贷款月均还款额+所购房屋月均物业支出+原有负债月均还款额）÷月均税后收入对外担保倍数=对外担保的贷款余额÷年均税后收入注意事项仅将剩余1年以上的贷款计入收入还贷比，1年及以内贷款根据年收入和现金流情况，判断能否如期清偿配偶原有负债的，应将配偶原有负债、配偶收入一并计算收入还贷比月均还款额按等额本息还款法试算基本业务标准：优质单位职工条件具备高学历、稳定职业和良好信用记录的客户优质单位职工的条件18周岁-60周岁，具备完全民事行为能力的自然人无任何违法行为，个人信用记录属于正常类或瑕疵类当地国家行政事业单位、国有大中型企业、知

6、名外资或合资企业的正式职工，并具有以下资历之一：5年（含）以上工作年限本科（含）以上学历，2年（含）以上工作年限研究生（含）以上学历部门经理（含）以上或同等职位优质单位职工当前可以享受近一年当地城镇人均可支配收入的1.5倍内，免于提供收入证明可为他人借款提供阶段性保证基本业务标准：个人保证人的条件应为优质单位职工具备代为清偿债务能力，即至少同时满足：保证人不属于借款人、第三方抵押人的家庭成员收入还贷比≤50%，对外担保倍数≤10收入还贷比=原有负债月均还款额÷月均税后收入对外担保倍数=（本次贷款金额+原有对外担保的贷款余额）÷

7、年均税后收入注意事项抵押为主、保证为辅，故上述条件均针对保证人本人，不包括其配偶仅将剩余1年以上的贷款计入收入还贷比，1年及以内贷款根据年收入和现金流情况，判断能否如期清偿月均还款额按等额本息还款法试算基本业务标准：抵押房产条件房产权属产权人依法有权处分，并符合当地抵押登记条件产权人年龄18-60岁、具备完全民事行为能力，且非低保居民房龄上限住宅为15年，商业用房（商住两用房）为10年借款人为优质单位职工，或房屋质量、地段均良好的，可分别放宽至20年、15年土地使用权剩余年限≥贷款期限+3年注意事项：二手房批复对房龄上限有特别

8、授权的，适用于其他房贷品种土地使用年限一般为40年-70年基本业务标准：限制政策客户营销渠道限制仅二手房贷款能与中介机构开展合作营销全款交易后按揭、无交易转按揭均不得接受中介机构推荐客户房产估价机构限制不得接受关联中介推荐客户的房产评估不得为我行贷款客户提供阶段性担保贷款成数