高层市调报告及营销策略初探

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1、昌邑项目策划案WJZL10—0704：首席商务综合体*城市中央会客厅——昌邑市区高层市调报告及营销策略初探:房地产全程策划流程：II:市场调研一基地分析一土地价值发现一项目组合定位I:—规划概念设计建议一建筑风格与空间概念设计建议一景观概念设计建议I:—项目VI策划及设计执行一营销策划潍坊文杰工程技术有限公司&文杰》匕龙营销策划机构2010-7-4全程解码:价值策划概念设计市场营销视觉传达空间设计资源整合城市价值策划城市概念设计价值营销企业形象系统设计补•区空间概念设计资源整合土地价值策划规划概念设计目标营销项目形象系统设计建筑空间概念设计

2、战略咨询规划价值策划建筑概念设计现场营销大众传播系统设计景观空间概念设计专业咨询功能价值策划景观概念设计传播营销公共导示系统设计室内空间概念设计政策咨询建筑价值策划品牌营销全程包装系统设计环艺小品概念设计信息咨询环境价值策划联合营销展览空间概念设计艺术咨询空间价值策划投资营销样板空间概念设计企业文化艺术价值策划互动营销生态空间概念设计专题讲座文化价值策划节点营销空间设计材料咨询品牌价值策划实务营销终极艺术效果监控【目录】:笫一部分调研说明一•调研目的及目标二•调研方式三•调研项目（整体规划*重点区域*人群*针对性项目）四•调研小结第二部分调

3、研陈述整体规划调研二.重点区域调研三•针对性人群调研四•针对性项目调研五•针对性产品调研六•调研总结第三部分项目定性分析第一章需求市场分析第二章项冃SWOT分析第四部分项口营销思路初探第一章项目定位第二章产品建议第三章价格策略第五部分项目投资收益分析第一部分调研说明一•调研目的及目标：1•确立项目定位及具体产品定位，从而为项目整体规划设计提供可行性依据。2.确立具体产品的规划设计方略，使具体产品更符合市场需求。3•初步确立项目营销策略，为项目营销提供可行性策略。4.最终实现本可行性报告书之撰写，为项目开发方之投资提供可行性参考依据。【备注：

4、最为主要的是确立项目之合理产品定位——也即做什么样的产品】。二.调研方式：1.人员（问卷）随机走访抽调。2•电话定点问询。3•同彳亍走访+问询调研。三•调研项目（整体规划*重点区域*人群*针对性项目）：1•昌邑市整体市政规划、城市发展战略、房地产调控政策。2•项目所在片区、潍河两岸、昌世西部多层住宅密集片区。3.人群调研一一项目所在片区是适合高档房地产产品（住宅、写字楼、商铺等）的开发和建设的；其针对的人群也应该是中高端客户群体（也包括一部分城市打工的青年群体），故针对以下具体人群展开调研：——能接受中等户型的较高收入的工薪阶层。——能接受

5、大户型及商铺、具有相当投资能力的的个体工商户、企业老板、企业中高层管理人员。——能接受小户型产品的青年一族。——有租用、购买自用、投资写字楼之需求的特殊工作者、企业老板。——随机性调研的其他辅助性人群（如：小区居民、散步人群、购物人群等）。四.调研小结：整个调研活动共持续（6月26日周口一6月30EI周三）5天；发放问卷400份、实际有效调研问卷348份；问卷调研、电话问询及走访人群将近900人次（约占市区14万总人口的6.4%o,符合通常人群调研比例之标准）。第二部分调研陈述一•整体规划调研:刑a1机专®祁jI村5llfI一丁肉联Lflf

6、l-園从览枝局一L办儿-•=3>t□«——悶淆骷大队一T'I枚胚削月E土诲源局台(『iItO1一a#--W一❸I」「S司一兴处东m-st备注说明:目前昌邑城区产品供应以多层住宅为主，高层较少。厂I❶时代广场❷城建斗新天地❸匡世名诚SMS时商务公嵐Q富润水国际宦寓❺中央商务区商贸城❻沁国舂小区❼荔❽兴呂永和苑❾北海明居❿蔚蓝海岸吉祥卓锯绣城勉文苑观万国車商贸城@邂水亨獗湾心邑城水岸価中海贸易广场其中：l市区西部以体量较大的多层住宅项目为主，女n：——沁园春项目（总用地面积218亩，总建筑面积189090平方米）；——香邑城市花园项目（项目占地

7、380亩，总建筑面积40万平米）；——山前御景苑项目（总占地面积约500亩，总建筑面积约43万平方米）等;仅该三处项冃总建筑面积即超过100万平方米。2•市区东部则因沿河优势，而大量开发高档多层住宅项目，潍河西岸代表性项目有：——山水圣城（总用地面积532亩；总建筑面积80.1万平方米）；——邑城水岸（项目占地12.09公顷，总建筑面积约22万平米）；合计约100余万平方米。3•潍河东岸作为昌邑东向发展的重中之重，发展势头极为强劲；具体参阅本案后续——重点区域调研部分。二•重点区域调研潍河两岸。—）潍河西岸成为大型中高档社区居住之所，从北往

8、南代表性项目有:1•山水圣城：由潍坊圣鼎福地置业有限公司投资建设；总用地面积532亩；总建筑面积80.1万平方。【项目整体规划】:【项目一期规划】:用地90887平方米；总建筑面