赣州市中心城区商业地产供需分析

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1、431消费者需求的基本特征314.3.2消费者需求结构与商业地产需求324.3.3消费者消费水平与商业地产需求334.4基于投资者需求的商业地产需求分析33441商业地产投资需求回报334.4.2赣州市中心城区投资需求调查344.4.3赣州市中心城区商业地产投资回收期分析364.5结论和讨论40第五章基于灰色系统理论的赣州市中心城区商业地产需求市场影响因素分析及规模预测415.1商业地产需求影响因素的定性分析415.2商业地产需求影响因素的定量分析43521商业地产需求衡量指标的确定435.2.

2、2灰色关联分析435.2.3基于灰色关联分析的商业地产需求影响因素分析455.3基于灰色系统理论的赣州市中心城区商业地产需求规模总量预测47531赣州市中心城区商业营业用房销售面积的GM(1,1)模型建立及求解…475.3.2模型残差修正495.3.3模型精度检验505.3.4预测结果分析535.4结论与讨论53第六章结论和展望556」论文的基本结论556.2研究的不足和展望55621论文的不足556.2.2论文的展望56参考文献57致谢59附录60个人简历、在学期间发表的学术论文与研究成果62

3、第一章绪论1.1问题的提出及背景我国城市的面貌在改革开放三十年Z间发生了巨大的变化，人民的生活水平也随Z发生了质的飞跃。市场化和城市化进程的加剧，推出了千姿百态的商业业态城市基础建设，推动了商业地产的飞速发展。商业地产的发展形成了新的商圈，构筑了无数商业网点，既赋予了城市现代化新的内涵，又给人们的生活带来了极大的方便。可以说，没有商业地产的发展，就没有现代城市的发展，商业地产带给城市以新的活力和动力，城市化的进程进一步推动了商业地产的发展。随着我国城市化进程的不断加快，城市人口不断增加，社会财富

4、向城市聚集，城市中的商业日益繁盛。商业的繁荣带动了商业地产供应量的增加，而良好的租金冋报也激发了各路人士的商铺投资行为。从投资角度看，冃前住宅的投资回报率基本上在3%〜5%,而商铺的投资冋报率可以达到8%〜12%⑴。可见，商业地产还是有比较大的吸引力，其需求潜在空间比较大。赣州市作为一个三、四线城市，其房地产业也在近几年有了比较快速的发展。赣州市中心城区住房商品化和居民个人对住房需求的增加，使得住宅地产如雨后春笋般涌现。但是，与赣州市住宅市场蓬勃发展的现状相比，商业建设滞后的情况较为普遍，缺少配

5、套的学校、医院、超市、便利店、餐饮店等，社区居民就医、购物、就餐很不方便。新建社区蕴藏着很强的购买力，如何做好商业地产的规划和建设，对扩大消费品市场将产生不可忽视的直接影响。商业地产与一个城市，一个地方历史文化分不开。商业地产项目应和该地区的历史文化相符合。商业地产商的供给应与消费者的购买方式、消费习惯相符合。即商业地产开发需要建立在需求的基础上，合理的进行规划，才能很好的与该地区的历史文化、经济得以蓬勃发展。同时商业地产的持续有效的发展，与该地区乃至国家的宏观调控分不开的，只有这样，商业地产才

6、能很好的得以发展下去。自1998年以来，国务院对进一步深化城镇住房制度进行了改革，并取得了重大的进展,适合我国国情的房地产市场体系基本建立，房地产业的持续健康的发展，对经济的增长、城镇化进程的加快、人民生活水平的提高，有了深远的影响。针对近几年房地产市场出现的问题，如供需之间的矛盾等，中央政府综合运用了经济、法律和必要的行政手段，各地区结合其地方特色，制定的各项措施，基本形成了一套较为完整的宏观调控体系。根据《赣州市商贸流通发展规划》总体目标，至2010年，全市社会消费品零售总额达到265亿元，

7、年均增长12%；批发零售贸易业实现增加值61亿元，年均增长16%,全市商贸流通业增加值占GDP的比重达到13%.至2020年，全市社会消费品零售总额达到825亿元;批发零售贸易业实现增加值271亿元，全市商贸流通业增加值占GDP的比重达到15%。为了更好地发展完善赣州中心城区的各类商业设施，2008年5月市商务局完成了屮心城区的商业网点规划方案。规划到2010年前，达到六个目标：基本确立市级、区级、社区级三级商业网点体系；重点培育新城商业中心成为市级商业副中心；大型商业网点营业而积20万平方米，

8、人均0.29平方米。2020年，赣州市中心城区将形成“两主两副七区一带,啲整体商业格局，两主是指河套老城区的南门商业中心和章江新城区的新城商业中心；两副是指建设两个市级商业副中心，分别为西城商业副中心和新世纪商业副中心；七区是指卫府里商业中心、东门商业屮心、站前商业中心、西门商业屮心、百胜商业中心、沙河商业中心、水西湖边商业中心；一带是指滨江风情休闲带。1.2研究的目的和意义近几年，在广泛关注住宅地产的同时，学者们对商业地产的研究也越来越多。关于商业地产的研究，可以从各个角度进行。如有的学者关注