咸宁市中心新区开发项目可行性初步设计报告

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1、核准通过，归档资料。未经允许，谴勿外传!一项目概况51.1项目概况51.1.1位置51.1・2面积71.1.3地块分部状况81.1.4项目周边交通情况101.2.项目用地条件101.2.1道路101.2.2给水101.2.3排水101.2.4用电101.2.5通信111.2.6有线电视111.2.7燃气11二咸宁总体经济发展分析122.1咸宁市基本情况……122.2咸宁市经济发展概况132.3咸宁市产业发展概况142.4咸宁市交通概况……15三城市总体发展战喘1.1城市区域定位3.1.1构建武汉城市后花园1.2城市发展战略目标与构想……1.2

2、.1咸宁在武汉城市圈中的定位3.2.2咸宁在武汉城市的建设目标1.2.3咸宁市建设生态城市的构想3.2.4咸宁市建设生态城市的目标3.3中心新区发展前景3.3.1城镇体系建设现状与问题3.3.2市域人口现状及预测3.3.3市域城镇化水平现状及预测3.3.4市域城市化水平现状及预测项目周边区域分析4.1咸安区2.2咸宁市温泉经济技术开发区2.3咸宁温泉区咸宁市房地产市场发展分析1.1咸宁市房地产市场总体分析5.1.1房地产发展现状及发展趋势5.1.2房地产消费群体、消费特征及消费水平221.1.3供需分析5.1.4价格分析5.2咸宁市住宅发展总

3、体分析5.3咸宁市政府对房地产的总体发展规划设想咸宁土地市场分析6.1咸宁市商住开发用地概况6.2咸宁市土地现状及发展规划6.3商住土地供需情况分析2.4咸宁市潜在可开发土地区域分布项目优劣势分析7.1优势7・2劣势303.3机会305.4威胁31八项目定位及开发模式328.1项目定位326.2开发模式321.3客户层定位348.4价格定位358.5定价依据368.5.1总体依据368.5.1经济适用房定价依据368.5.2中高档住宅定价依据368.5.3低密度住宅定价依据378.5.4商业用房和楚文化用房定价依据37九项目开发与销售计划38

4、9.1项目开发计划382.2项目销售计划39十项目经济效益评估401.1测算参数选取4010.2总投资金额与总收入4110.3利润率41十一项目敏感性分析4211.1第一期投资4211.2第二期投资4211.3敏感性分析4311.3.1成本变动4311.3.2价格变动43十二项目风险分析…4412.1宏观政策风险分析4412.2市场风险分析……4512.3操作风险分析……46十三项目战略意义47十四结论与建议…48项目概况1.1项目概况1.1.1位f本项Fl位于经湖北省政府审定的咸宁市城市规划的中心区域。北起文笔大道，南至咸宁大道，西起长安大

5、道，东至银泉大道，占地面积约10平方公里未开发区域内的三条今年将开工的道路（青龙路，金桂路，十六潭路）两侧。木项目外围四面全部均己经开发建设：西北面与咸安区相连，东南面与咸宁市委、市政府所在的温泉区接壤；东北面和西南面是温泉经济技术开发区。本项目距武汉市中心区约70公里，本项冃的南北两端距京珠高速公路咸宁南北出口各10公里。新建的武广客运高速铁路咸宁站在本项目的北端1.5公里；现有的京广铁路咸宁站在本项目的西北2公里。（见图1—1、1—2、1—3）帛县O馳州亦广水市D大梢呉廉城市京山出东乂武汉市沙洋从O当阳巾天门市■nr•枝江市)RI利川布治

6、市•公安身监利耳iS«咸宁市咸丹江口市刁席江市仙快市・仲样市rhfi恩施土家族苗族自治州/O!〜J宜思豆OR保ftHv由追县图1-1：咸宁市位置图丙OKM石市图1-2：咸宁市与武汉位置示意图图1一3项目区域图1.1.2面积本项目总占地而积约138万平方米，约合2073由（以最后测量土地而积为准）,可实际开发而积是整个中心区的而积扣除区内的自然保护区青龙山、浮山、十六潭公园三座山林和已获得合法开发手续的建筑物以外剩余土地。具体位置在区域内青龙路两侧未被征用的约1107.6余亩上地，金桂路范围内未被征用的约370余亩土地，十六潭路未被征用的

7、约595.5余亩土地。咸安区城市中心新区银泉大道A地块m°长江开发区B地块C地块青龙路长安大道市委市政府¥温泉区马桥整:nn二士十六潭路匸厂T1D地块青龙山浮山图1-4项目地块分布示意图金桂路-—&*温泉开发区十六潭公园1.1.3地块分部状况本项目由五块地（以A,B,C,D区分）构成，A地块位于青龙路以北，B地块位于青龙路以南;C地块位于金桂路与金桂北路交叉口；D地块位于十六潭路北测（见图）。A地块：占地面积657.6亩,位于青龙山南与沿青龙路北Z间的狭长地带，整个地块较为平坦、略有起伏；B地块：占地面积450.3亩，位于青龙路南侧与A地块

8、相望；C地块：占地而积370亩，位于金桂路与金桂北路交叉口；D地块：占地面积595.5亩，位于十六潭路北测与十六潭公园隔路相望。Ji浮山生25林地■、十六灣公园图1