舞蝶名店街招商策划报告

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1、传统商业设施的开发商虽然并不重视商业策划（即市场定位和业态组合等），但他们述是很在意商业设施的招商工作。可见招商在商业地产开发中的重要地位。招商是商业地产收益的实现形式，一个商业地产运作成功与否就看是否能根据市场情况，按计划的成功招商。因而，对商业地产的项目来说，熟练的运用招商技巧，结合大量自有商业资源，成功的招商开业是商业地产运作成功的关键。一、项目SWOT分析优势：1.本项目紧临无锡市一极商圈，离最繁华的无锡商业中心仅1・7公里，离火车站商圈也只有0.5公里，交通极为便利，有较大的人流量，因此木项H的升值潜力巨大。2.物业外观形彖现代、前卫、明亮，给人以美感，

2、符合商业潮流。3.结合附近的已经成熟的商业点（好又多，欧风等），加之项口本身20000平方米的体量，已经构成了一个新的商圈，使得木项1=1在将来有着巨大的发展潜力。4.项目周遍拥有众多的住宅区，众多的消费群体将会给该步行街带來一定的支撑。1.建筑内部结构不合理，使得招商业态具有一定的局限性。2.由于本步行街的总体面积较小，在今后与其他商业项忖的竞争上可能趋于劣势。机会：1.由于无锡市商业容量尚未达到饱和，现阶段本项冃的入市能在第一时机内抢占市场，做响品牌形彖；2.随着无锡市的不断发展，人口的数屋将不断增加，无锡市民消费观念和消费习惯的不断改变，因此无锡的商业市场会

3、有很大的发展空间。随着越來越多的商业项目的开发，势必会对本项目产生影响。二.主题定位1、说明根据我司的阁业运作经验和判断，木商业街必须有鲜明且独特的主题，才能在短期内获得竞争优势，顺利投产运营，并使其发展成为无锡市新的商圈屮的亮点，进而使开发商获得短期的开发利润和长期的经营利润。这就是本次策划的灵魂和冃的。2、主题商业街的功能经历了曲购物到购物为主、餐饮娱斥为配套再到购物、餐饮和娱兀相得益彰的演变，同时餐饮休闲仍是商业街的最能聚集人气的主题。本商业街耍发展成为新的商圈中的亮点，必须兼有各种业态，做到街屮有城，城屮有街。3、定位的基本依据♦地段决定原则由于木项Fl处

4、于无锡次中心商圈，项冃区域人气不旺，因此，我们必需通过精准业态经营定位，有效地将Fl标消费者吸引到木项目。♦业态演变原则招商策划报告传统的商业街只是单一地购物场所，但是随着无锡人民的生活水平的提高和消费观念的转变，目的性消费将成为商业主流，休闲、餐饮、娱乐将成为消费者除H常生活性消费以外最人的需求，并且其规模也将赶超购物消费的规模。♦商圈扩大原则同样，根据木项H的市场定位，在消费群体的定位上需要充分考虑周边区域，扩大本商业项H开业后的服务半径，吸引更多的优质消费群，从而实现商业街的持续繁荣。4、主题定位的因素♦从本项目近20000平方米的体量来看，适合做一个具有特

5、色的主题步行街。♦综观无锡市，市屮心地段的开业不久的崇安寺及项口周边的大成巷，都是以百货为主要主题的商业步行街，但是其经营状况都不其理想（崇安寺内的餐饮娱乐休闲经营尚可），更何况本项目所处的次商业区域，如果以百货为主题业态，那么其经营将会举步维艰。♦从欧风餐饮街及好乂多内餐饮、娱乐的经营情况来看，上座率极高，另外从保利广场的情况来看，除了餐饮、休闲娱乐外，其他各种业态的经营都极其惨淡。可见餐饮、休闲娱乐该业态在木项口商圈内和火车站商圈内仍未饱和，口仍具有很高的消费需求。♦结合本案来看，由于本项目处于住宅人口密集地区，而周围仅欧风街及一些小型的餐馆，缺乏各类中、高档

6、的餐馆。使得本区域大多数的中高档消费群体不得不“舍近求远”，到其他地区的餐厅消费，所以在本案设立一个具有一定体量、规模和特色的餐饮市场是有非常大的市场的。特色的餐饮市场同时还能吸引到其他区域的消费群体。5、定位原则主题定位必须注重错位经营的原则，避开同类业态间的竞争，填补区域市场空白，使于日后的经营。如上海的徐家汇地区，同样是做白货商场的太平洋和汇金，由于其针对的消费群体不同和其出售i筍品的价格不同，明显地形成了错位经营，都取得了理想的效益。结合本区域的消费需求，考虑到和欧风餐饮街等实际情况，因此，我司将商业街的主题定位“屮、高档休闲娱乐街”。6、项目整体定位综合

7、考虑无锡商业房地产市场和项H自身的特点，我们对项廿的整体定位概括如下:我们的目标：以本项目为中心，带动周边如春申路、兴源路目的性消费的繁荣。我们的定位：一条汇聚中高档次餐饮业和高品味休闲娱乐业，辐射周边区域中高端消费群体的核心商业街。招商策划报告7.商业定位诠释项目整体定位明确了本项目商业街的立足点、服务范围、功能设定、档次水平和业态性质。由于本项目处在众多的住宅群中，拥有较多的潜在消费群体，为项目将來持续发展奠定了基础。木项H定位立足于次商业中心区域，主要服务范围是以木项H所在的位置为中心，吸引区域内的所有中高收入群体。紧紧抓住区域内中、高档餐饮及休闲娱乐行业的

8、市场潜力，