精编商业地产全盘策划

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1、商业地产商业地产规模也有大有小。规模大的商业房地产如shoppingmall项目，可以达到儿十万、上百万平方米，规模小的商业房地产项目仅儿百平方米，甚至更小。对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，主耍以收取租金为投资回报形式的模式；商业地产项目，可以打包上市，形成商业房地产金融；对于规模较小的商业房地产而言，大多数项口依然采取租金回收的方式，但国内口前很多商业房地产屮住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式，这个模式存在后期经营管理的很大问

2、题，大家投资的时候需要谨慎。九里地产机构作为商业地产研究专家，常年从事商业地产开发的研究和咨询顾问服务,擅长于为城市综合体制定开发和经营定位、确定开发主题、提出建筑功能、担任设计顾问、投资分析顾问商业经营与管理顾问等。九里地产机构常年对写字楼市场进行跟踪研究，可为各类写字楼根据市场情况提出功能定位、目标客户分析确定、平面布局、设备设施要求及投资分析、客户服务要求以及绿色建筑体系认证等开发细节的跟踪开发服务和咨询服务。九里机构拥有成熟的商业开发经验和广泛的商业经营资源，可为集中式购物中心、大型商场、

3、分散式商铺、主题商业街、销售式商铺等各类商业项目提供市场研究、市场定位、主题确定、商业业态分析、招商等服务，并提供商场管理和商业物业管理咨询服务。九里地产机构全程服务及担任顾问的项目包描北京北四环技术交易所大厦（原第二极创意天地大厦）、东三环某写字楼的功能定位和绿色建筑认证、北京大栅栏商业区改造、W尔多斯普泰集团的位于城市核心区的城市综合体、鄂尔多斯伊金翟洛旗宏泰国际购物中心、东胜区鄂尔多斯大街商业改造项冃、北京海淀区海淀图书城商业街、北京三路居矿产品交易中心等。商业地产模式第-•种就是我们逐步认

4、同的是“只租不售”，这一类通常把物业建成以后形成独立的产权，通常招商合作，以租金作为主要的收入來源，目的是什么呢？目前是通过产权形成Z后，物业通过商业运营包装进入资本市场，获取良好的融资，这个金融市场一般来说有多次融资，第一次通常都是我们讲的银行的抵押融资；第二次可能经济评估会是我们现在讲的基金会、信用凭证等等这些融资，以后每次经过价值不断包装以后，融资不断的缩短,这是第j种模式。第二种模式就是“出售”这种模式是商业地产最原始的模式，随着商业地产逐渐的火爆，单纯的出售开始不再适应商业地产的发展。由

5、于商业地产具有“总价高、利润率及开发风险较高、投资回收期长”等特点，使有能力全额购买商业地产的投资者实在少而甚少;即使有能力购买，理性的投资者也不愿将大笔资金积压在投资冋收期如此漫长的项目上。这使得开发商在开发商业地产吋不免会面临两难局面。一难是，开发的商业地产用丁•整体出售时，难找到买家，开发资金无法冋笼；二难是，自己经营时，不得不由于投资冋收期过长而承受巨大的资金压力，无法尽快回收资金投入其他项口的开发，影响整体运作。开发商为了解决口身的困境，不得不想办法在开发经营模式上有所创新。于是大部分高

6、档写字楼都采用只租不售或租售并举的方式入市。第三种叫“租售结合”，这种通常是投资商和开发商把其中的部分物业出租；另一方面销售，也有两种方式，一种是底层销售，最典型的就是大连力•达，把一楼留下來，二楼三楼卖给沃尔玛，其实大连万达尝到很多的甜头，那一层销售价格通常是市场价的两到三倍，最高的卖到十九万一平米，沃尔玛主力店起了很重要的作用。这个作用我信它为“拖”，这个“拖”实际上当的好，为了沃尔玛价值的提升，它是主力店，或者是远期的回报起了决定性的作用。为什么租售结合呢？大多数是迫于资金的压力，通过卖掉i

7、部分后套现，租的部分也为后期的资本融资留下后路，这是住宅地产的开发模式和商业地产开发模式的比较。商业地产之卫国模式1、商业地产之开发模式卫国控股集团商业地产开发模式主要依托15家国际策略联盟、15家国际商会组织的庞大资源和10余年本人对毛泽东军事思想、孙子兵法、三国文化和沃尔玛、通用、埃索、可口可乐、麦当劳、花旗银行、日本九人商社的经营之道以及保险、期货的运作模式同戴尔卡内基的成功学研究和总结，结合自身丰富的经历和对商业地产项冃运营、企业领域的实战经验，融会贯通、提练升华；历时五年与50余家主要的

8、零售企业和品牌商家签订了战略合作协'议，其中有12家是跨国零售企业,8家是世界500强企业，30余家各产业主力品牌商户。在开发操作程序上注重以下四点：第一是共同选址。先和零售企业、品牌合作商户讨论后再找地，制定初步的方案，并谈妥租金，将中国的城市划分三等，每-•等城市的租金是多少，然后签订合同，交纳保证金。第二是准确定位。做好项目定位、客户定位、租售比例等。卫国多年来的经验是，商业地产最好以租为主，严格地说就是只租不售。第三是定规模。规模多大合适，不是越大越好，也不是越小越好。比如