合肥城市研究

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1、合肥城市房地产进入可行性研究新项目调研部：郑磊、李雪松时间：20150330一、综合判断：1、城市基本面合肥作为长三角城市群副中心城市，经济总量处于中等水平，产业结构调整的空间还很大，而近两年来，城市建设速度加快，房地产业也进入发展的快速通道。2、土地市场合肥土地近年量稳价涨，溢价率高，显示开发商对合肥市场的信心，2014年成交量有一定程度下滑，但价格激长。3、城市商品房市场整体上，合肥住宅市场健康，成交量持续高位、成交价逐年攀升，库存少，去化周期短，显示合肥住宅尚存在较大的机会；合肥商业市场风险高，建议谨慎进入。但新兴区域社

2、区商业或存在一定机会，如包河南站、瑶海区等；合肥市区办公市场供过于求，政务区、包河区、黄潜望等区域或可补缺。4、各片区商品房市场合肥房地产市场呈现多核心的发展形态，城市面貌因历史原因呈现东贫、西富、南贵、北乱的区域形象，全市具体可以分为9个片区，整体上各区住宅市场表现都比较良好。5、城市进入建议根据各片区量价表现、片区库存潜在及供应量、竞品的销售表现等因素来看，我们建议我司可重点考虑以下片区：合肥高铁南站、瑶海区、庐阳区森林公园区。二、合肥城市基本面怎么样？总体判断:合肥作为长三角城市群副中心城市，经济总量处于中等水平，产业结

3、构调整的空间还很大，而近两年来，城市建设速度加快，房地产业也进入发展的快速通道。分析如下：1、城市区位：合肥是皖江城市带核心城市，长三角城市群副中心城市，同时也是华东地区综合交通和通信枢纽之一；地处安徽省正中央，沿海腹地、内地前沿，具有承东启西、贯通南北的重要区位优势。2、城市交通：高铁方面，合肥南站已投入运营，隶属上海铁路局管辖，是全国性综合交通枢纽之一，与上海虹桥站、南京南站、杭州东站共同组成华东四大高铁特等站；机场方面,合肥新桥国际机场是国际4E级枢纽干线机场，已于2013年启用，位于城区西北部高刘镇,距中心城区约32公

4、里；地铁方面，目前有1、2号线在建，其中1号线为南北走向（预计2016年年底通车），2号线为东西走向（预计2017年6月通车），两条地铁线在大东门交汇，远期规划共有15条地铁。3、经济水平及人均收入：2014年GDP5100亿，环比增长9.1%,基本与南通持平，远低于南京8011亿元的水平，在全国省会中排名第13位，处于中等水平；人均可支配收入29500元，环比增长5.6%,省会中排名第15位，远低于南京39880元的水平，甚至低于南通。4、产业结构：2013年合肥三产结构为5.3:55.3:39.4,以二产为主，三产的占比增

5、加0.2个百分点；对比南京而言（2.3:43.3:54.4）,合肥的第三产业发展不足，占比偏低，后续发展空间大。支柱产业集中在制造业，分别为汽车及工程机械（江淮瑞风、安凯客车、昌河微型车、合力叉车、日立挖掘机等）、家用电器（美菱冰箱、荣事达洗衣机）、化工及新型建材。5、人口情况：2014年底，合肥常住人口761万，户籍人口711万，净流入50万，其中市区户籍人口234万，全市城镇化率在67.8%。而临近的南京市，常住人口819万，户籍人口643万，净流入176万，其人口规模、外来人口数量均远高于合肥。6、城市发展规划：合肥定位

6、为全国重要的科研教育基地，现代制造业基地、高新技术产业基地、现代服务业基地，区域性交通枢纽，区域旅游会展、商贸物流、金融信息中心。前几年的发展重点区域在滨湖新区、政务区，而近两年在保持上述区域持续发展的基础上，发展重点向瑶海区、包河区（火车南站区域为重点）等靠近主城区的区域转移，主要通过旧城改造、退二进三等措施，积极推进老城区的建设速度，提升城市发展水平。7、房地产投资：2013年合肥房地产投资额为1105亿元,环比增长21%,相对2010-2012年820-910亿的投资规模而言，2013年出现大幅增长，占到当年固投总额的2

7、3.5%,房地产业发展迅速。对比南京可以发现，2013年合肥的房地产投资额基本与南京持平（1120亿），固定资产投资额也基本与南京（5265亿）接近，可见合肥正在提速其城市建设水平，包括基础设施建设、房地产业等都处于快速发展阶段。三、合肥土地市场怎么样？总体判断：合肥土地近年量稳价涨，溢价率高，显示开发商对合肥市场的信心，2014年成交量有一定程度下滑，但价格激长。有以下几个方面说明：1、土地成交情况2014年合肥市（含肥东、肥西、长丰三县）商品房用地供应129宗，总供应面积848.73万平米，同比2013年下降7.0%；成交

8、113宗，总成交面积为683.05万平米，同比2013年下降24.3%；总成交金额为414.83亿元，同比下降0.67%；土地供应成交比为1.24:1。从土地成交价格来看，成交总金额随着土地单价上涨而稳步上涨，显示合肥土地市场近年增长迅猛，各大开发商纷纷看好合肥市场，信心十足