城市更新专题培训ppt课件

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1、《深圳市城市更新项目专题技术培训》2014年4月《深圳市城市更新办法》《深圳市城市更新办法实施细则》《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》《深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》相关政策文件1、综合整治类2、功能改变类3、拆除重建类城市更新的模式一、1、旧城中村城市更新类型二、2、旧工业区3、旧商业区4、旧居住区1、城市更新单元内拆除范围的用地面积应

2、大于10000平方米；2、城市更新单元内拟拆除重建范围（以下简称“拆迁范围”）的用地面积应大于城市更新单元总用地面积的70%。拆迁范围原则上不得包括未建设用地。3、拆除重建范围用地类型需为五类用地：即老屋村用地、非农建设用地、国有已出让土地、已按两规处理的土地和非农建设用地以外形成的建成区。4、未建设用地属于国有未出让的边角地、夹心地、插花地的，总面积不超过项目拆除范围用地面积的10%且不超过3000平方米，可作为零星用地一并出让给项目实施主体。4、旧居住区建筑物建成时间未达到20年的，原则上不得拟订为城市更新单元。城

3、市更新单元的规划条件三、城市更新单元内应提供大于3000平方米且不小于拆除范围用地面积15%的独立用地，无偿移交给政府，用于建设城市基础设施、公共服务设施和城市公共利益项目。城市更新单元内公建部分规定四、1、分析地块的区域及综合情况；2、分析项目总体拆迁成本；3、分析地块应补交地价；4、分析总投资成本；5、分析更新后物业市场租金及价值；6、分析地块更新后的价值；7、分析项目在不同指标下的优势、劣势、机会、威胁等，预计项目可能的风险；8、分析项目更新后利益的合理分配比率。城市更新经济分析的内容五、城市更新经济分析涉及的部

4、分名词解释1、更新单元用地面积:项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建筑区内的道路面积、面积、建筑物所占面积、运动场地等等2、拆迁范围用地面积：更新单元范围内需拆除的建筑物占用的土地面积之和，拆迁范围用地面积可能大于更新单元面积。3、可建设用地面积:项目更新单元用地面积扣除绿地、道路用地等的用地面积。4、总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。简单的说：就是建筑物各层的水平投影面积的总和。城市更新经济分析涉及的部分名词解释5、容积率：容积率是总建筑面积与可建设用地面积的比率

5、6、毛利润=营业收入-开发成本-销售税金及附加7、所得税=(毛利润-土地增值税)*25%8、税后净利润=毛利润-土地增值税-所得税9、税前成本利润率=毛利润/开发成本10、税后成本利润率=税后净利润/开发成本11、销售利润率=毛利润/营业收入五类用地解读城市更新经济分析的具体测算过程六、（四）补缴地价（三）规划指标（一）经济分析资料（五）设定回迁安置比例（二）拆迁成本（六）开发商开发建设相关经济测算表（七）股份公司作价入股1．现状房地产《测绘报告》：永久性和临时性建筑物面积2．更新单元范围图：更新单元面积、范围3．现状

6、权属图：各宗地的权属单位、性质（是否符合五类用地，各类用地面积，特别是非农用地、老屋村的面积）4．建筑物信息图、更新意愿调查表：a、区分私人物业和村委物业的建筑物面积（永久和临时性建筑物）b、更新范围内建筑物利用类型（工商住办）的面积；5．更新单元《专项规划图》6．土地、房地产租赁情况：土地出租面积及期限（可从租赁合同中得到信息）（一）Ⅰ城市更新项目经济分析需提供的资料1．更新单元周边（最好是同一街道）的专项规划数据2．区域的法定图则3．更新单元周边房地产状况a、各类（工商住办）私宅的市场租金及售价；b、周边商品房（工

7、商住办）的售价4．基准地价：国土委颁布的2013年更新范围内的基准地价信息5．市场地价（土地估价师看地价）6．更新单位所属区域基础信息及综合情况包括所属街道信息及周边的公共配套7．现状照片（一）Ⅱ城市更新项目经济分析需收集的资料序号项目名称备注1主体补偿除已安置物业以外的主体按货币补偿（一般商住办进行安置，工业及其他进行货币补偿）2构筑（附属）物根据现状按重置价补偿（800~1200）3二次装修根据现状与物业类型按重置成新价补偿4搬迁补助区分工、商、住、办分别给予补偿（248号文）5临时安置补助已安置物业按开发期限不等

8、给予24、30、36、48个月租金补偿，已现金补偿物业给予3个月租金补偿）6停产停业补偿工业、商业、办公，一般给予6个月租金补偿7其他相关费用专业费、谈判费、不可预见费等（二）拆迁成本情况一、项目专项规划已公示或开发主体已有规划指标方向，按其指标进行规划；情况二、委托方未进行规划，没有规划指标，可参照周边同类型城市更新项目公告的规