国际化养老地产项目开发与商业盈利模式研究中国养老地产现状（上）

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1、国际化养老地产项目开发与商业盈利模式（上）目录中国养老事业现状中国养老事业的市场需求项目规划开发及投资分析国际化养老地产开发思路中国养老事业现状我国老年市场需求为8000亿元，现在仅确定基本需求1000亿元帮子女购房抑制了老年人的有效需求空巢、高龄、失能老人所占的比例越来越多民营养老院环境好，但是价位太高；公办养老院床位紧张，根本住不进去社会化的家庭专业养护服务缺乏中国养老事业现状Cont.2005年-2009年老年人口数据年份60岁以上老年人口（万人）占总人口比重（%）20051450911.120061490111.3200715

2、34011.620081598912.020091671412.5数据来源：2009年中国老龄事业发展统计公报截至2009年底，中国60岁及以上的老年人口达到1.6714亿，占总人口的12.5%未来40年我国老龄人口变化趋势中国养老事业现状Cont.老年机构现状敬老院临终关怀院养老形式护理院托老所养老公寓老年社区(CCRC)全国数据北京数据需要入住养老机构老人-835万人现有养老机构-4万多家-299.3万个床位占全国老年人口的1%需要入住养老机构人数-226.6万人现有养老机构-3816家-61823个床位占北京老年人口的2.7%中

3、国养老事业现状Cont.77新的养老议题中国养老事业现状Cont.随着我国老年化进程的加快，新的养老议题应运而生：人口老化加剧，抚养负担更加沉重；健康与社会照顾议题重要性凸显；家庭照顾功能渐趋式微、支援机制亟需介入；经济保障风险增加；国家社会生产力的巨大冲击；高龄者友善居住、交通运输系统建构；高龄者休闲挥动、养生需求的相关配套制度；养老防老的意识抬头；中国养老事业遇到的瓶颈用地政策问题机构办养老的政策缺乏没有专业化做养老的团队服务人员没有资格认证标准技术指标缺乏老年配套服务设施没有行业标准养老地产规模问题商业融资模式商业融资模式中国养

4、老事业的市场需求目标市场容量12零点调查本次调查由零点调查完成，共完成137个有效样本，样本采集选择在中高档社区、老年活动中心等目标消费群体较为集中的区域进行。周岁年龄年龄比例男女比例生活自理度个人月收入养老地生活决策者数据组成60岁以上60-70岁，70岁以上6:41:1.2完全自理，健康，不需要他人的特别照顾不低于￥3000元将选择在北京养老老人自己不同职业、性别、收入、家庭常住人口合理分布中国养老事业的市场需求Cont.样本条件中国养老事业的市场需求Cont.所有被访者对养老社区项目感兴趣程度8.8%6.6%72.9%11.7%

5、比较感兴趣不太感兴趣非常感兴趣一般141412334460岁以上的自理型老人，其中空巢占一半左右；高、中、低学历水平人群平均分布；收入水平和价格承受力均相对较强，个人收￥3000元以上，拥有自有房产；企业专业技术人员与工人近七成；35与子女关系密切；市场调研目标人群人口统计学与社会特征1515不愿意出售自有房产解决入住养老机构的费用;123344生活不便需要照顾时会选择养老社区，寻求更方便的照顾；很少开车，仅有10%的目标人群开车；最常接触的渠道是电视和报纸杂志，并对这两个媒体最为信任；35业余爱好广泛，主要集中在读书、看报；市场调研

6、目标人群消费行为特征中国养老事业的市场需求Cont.目标人群对养老机构的诉求点17关于价格关于产品40-60㎡一居室最被亲睐医疗条件是最具影响力的因素社区名称：养老社区的接受度远远高于退休社区距离对于入住选择影响较小保证金总额对养老社区的选择影响力最强最被认可组合：40㎡-60㎡一居40-50万保证金3000元/月/人（或4500元/月/两人）关注的三大要素：医疗条件保证金月服务费中国养老事业的市场需求Cont.国际化养老地产开发思路国际化养老地产开发思路一、合理的项目选址二、设计规划与发展策略三、投资策略四、成本与费用预算五、消费者

7、（老年）的财务状况六、定价策略七、展望未来一、合理的项目选址近郊，环境优美，交通方便2.附近有医院或医疗设施距离中心主干道不超过30公里二、设计规划与发展策略美国的老年公寓，可大致分为以下几种类型：（一）IndependentLiving，独立居住型公寓，即仍然可以独立生活的健康老年人公寓（二）AssistedLiving，辅助居住型公寓，即健康状况欠佳，部分生活需有医护人员照顾的老年人公寓（三）NusingCare，护理居住型公寓，即基本丧失自我生活能力，全天候需有医护人员照顾的老年人公寓老年公寓策划书®流程图10个重要问题你的社区

8、规划将涵盖什么内容？你期待怎么的住户群体？是否向独立居住型住户提供辅助型服务，如何提供？是否提供辅助居住型规划？入住标准是什么？你的整体设计理念和策略是什么？你计划雇用多少员工？社区开发和运营的成本如何？如何定价？预期初