原阳县黄河大道项目调研报告

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1、原阳房地产市场分析报告目录第一部分：市场研究报告原阳县政策解析原阳县个案分析原阳县市场研判第二部分：项目初步定位项目地块分析项目产品建议项目初步定位第三部分：项目效益分析经济效益初步测算【原阳县政策解析】市场政策银行政策宏观政策《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》一、完善稳定房价工作责任制；二、坚决抑制投机投资性购房；三、增加普通商品住房及用地供应；四、加快保障性住房安居工程规划建设；五、加强市场监管和预期管理；六、加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制。启示：现阶段利用市场刚性需求及改善需求的增加，加快项目现金流速度，抢占市场先机。政

2、策解读1：2015年中国房地产市场将进一步加强，通过随着二套房首付及利率的降低，房地产投资市场一二线城市已有明显回升，但三四线城市因为库存较大房价上升空间不大，刚性需求及改善型需求将呈阶段性小幅爆发；政策解读2：随着明年住宅联网的计划的实施，市场上二手房供应将会增加，进行形成对一手房市场形成较大的冲击；同时，潜在的公务员购房将大幅度减少。政策解读及启示：银行政策政策一：虽然银行在利率方面多次降准，但是原阳市场的银行并没有执行相应的政策，中国建设银行目前执行利率上浮10%，农村信用社执行利率上浮20%，无法给购房者带来比较好的贷款环境，因此造成购房环境一般。政策

3、二：人民币最近贬值较多，接近4%，对于购房者来说，财产的缩水一定程度上对于刚需来说带来购房的阻碍，相对与高房价，无法负担起购房的高额资金。【原阳市场结构及主力楼盘分析】原阳市场结构主力楼盘分析原阳市场基本形成3大板块原阳地产市场结构老城区中心城区新城区新老城区交界，交通便利，公共配套成熟，生活便利度高；客户最容易接受的位置中心城区依托资源配套齐全/交通便利产品形式及创新多层、小高层产品线丰富；地暖、温泉水配套，大型商场及大型商业街。客户特征客户阶层较广，个体老板，打工族，农民等价格区间区域主流价格在2600--2800/平方之间代表楼盘恒辉·曼哈顿、圣唐中心广

4、场中心城区原阳市场个案分析项目恒辉·曼哈顿位置原阳黄河大道与原新路向西100米开发商新乡恒辉置业有限公司建筑面积220亩法式风格项目规模在售2期，6栋小高层容积率2水电暖配套双水、双气物业公司（收费）洋房0.5元/㎡，高层0.85元/㎡均价2700元/㎡车位配比1:0.8车位价格5万/位销售进度11层小高层剩余很多，库存约460套基本信息重点项目调研——恒辉曼哈顿周边环境：项目自建大型商场，外国语双语学校、原新大道。项目卖点：位置好，配套好，产品多样。劣势：层高2.6米，十字路口风水不好，不安全。主力户型：以120㎡-130㎡的三房为主。户型特点：配送飘窗、露

5、台未建：目前还有4栋高层未建，约有500套库存。备注：自建商场正在招商中，营销推广多样化，包装到位，月去化8套左右。综合分析重点项目调研——恒辉曼哈顿项目圣唐中心广场位置原阳县黄河大道与原新路交汇处开发商河南圣唐置业有限公司项目规模200亩古典主义风格水电暖配套地暖、天然气、温泉水容积率2.3绿化率35%物业公司（收费）洋房0.5元/㎡，高层0.85元/㎡均价2600元/平方米车位配比1:0.8车位价格5万/位销售进度三期，17#18#16#库存约340基本信息重点项目调研——圣唐中心广场综合分析重点项目调研——圣唐中心广场周边配套：项目自建大型商场，外国语双

6、语学校、原新大道。项目卖点：位置好，配套好，产品多样。劣势：十字路口，风水不好，一期物业口碑不好。主力户型：120㎡-130㎡三房，搭配140㎡的四房。未建：4栋高层，约450套库存。备注：小区自建30万平方米商业综合体，月去化约4套左右行政单位、文化中心、市政广场集合地，商业也形成一定规模，地产集聚区。新城区依托资源交通便利、环境优美、发展方向产品形式及创新产品齐全，代表楼盘多，风格多样。客户特征中高端客户；以私企业主较多价格区间区域主流价格在2700--3200元/㎡左右代表楼盘上宅公园世纪、华龙尚郡、东辉甲天下等新城区原阳市场个案分析项目上宅世纪公园位置

7、原阳新区黄河大道与安泰街交汇处向南300米电话0373--7511111开发商河南省上宅置业有限公司项目规模600亩地中海风格物业类型多层、小高层、高层、别墅容积率3.5水电暖配套天然气、地暖、温泉水物业公司（收费）0.85元/㎡均价2900-3100元/㎡车位配比1:0.9车位价格6万/位销售进度11期，5栋，3栋小高层15层，2栋6层，库存80套基本信息重点项目调研——上宅世纪公园周边环境：行政机构林立，文化艺术中心，酒吧，市图书馆，中医院项目卖点：原阳新区核心地段，东区大盘，政府重点支持工程，交通便利，项目自身商业配套齐全；产品齐全。劣势：内部股东分离，

8、在市面造成恶略影响，之前交房业主反应质