美联2010年深圳万科千山林居项目营销推广执行报告

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1、万科千山林居项目营销推广执行报告楔子根据我司对项目的了解，如后打破项目目前的销售僵局是本案的要解决的终端问题……目前的市场情况是怎样的？同类型的产品，其他项目的销售情况的是怎样的？客户对休闲度假型的别墅接受度又是怎样？项目的核心价值是否发挥到极致？项目如后优化核心价值？项目应怎样营销推广？Part1·了解市场——————同类型产品销售情况——————2.12010年深圳一手房成交的整体市场情况（10月份再创新高）2010年深圳市一手房成交情况比较22月份成交总价（亿元）套数建筑面积（万M）均价（

2、元/M）1月43.30444539.2110452月53.62527548.8109883月89.92850981111014月92.36769474.6123815月100.12847977.6129026月98.99698266.4149087月87.00550154.8158758月72.68411438.6188309月69.94325233.42094010月100.56597749.720234合计808.4960228.00564.10143322.12010年10月深圳的整体市场情况（龙岗

3、、宝安依然是热点区域）2010年10月份全市新房共成交49.7万平方米/5977套，成交均价20234元/平方米，宝安、龙岗、南山是成交量最集中的三个区域，占全市总量的85.8%。10月份深圳各区新房成交量比较行政区成交面积成交套数成交均价成交面积占全市百分比宝安区16331721562021732.90%龙岗区15184715841177630.50%南山区11138214652591522.40%罗湖区33802380319376.80%福田区21317246274144.30%盐田区152301462

4、71593.10%合计49689559772.12010年10月龙岗项目的市场情况（15.2万平方米/1584套均价为11776元）2010年10月份楼盘成交龙虎榜之龙岗TOP10排名项目名称成交面积成交套数参考价格1茗萃园18529.93213套73002君悦龙庭18225.51144套115003华业玫瑰郡13675.63176套80004公园大地13649.8490套150005第五园12017.53177套150006上品雅园9903.01116套12500片区被客户认7信义荔山公馆9799.68

5、114套17000可度高，销售价格节节攀高8中海康城花园7399.6686套95009振业峦山谷7002.6385套750010海语山林6932.1878套8000Part2·项目的核心价值体现——————项目核心价值的提炼——————2.1从品质感出发，发现项目优势——产品不只是房子！更是理想与关怀！万科能够区别与普通开发企业，凭借的正是其“让建筑赞美生命”的人文主义精神——户型、细节、家居解决项目的产品，是支撑本项目高端物业的第一大优势2.2从公信力出发，发现项目优势——品牌万科，中国地产界的第一

6、品牌。在中国，有多少人因为万科而对一个区域产生信心在天津，有多少人愿意在价格较高的情况下选择万科的产品万科的品牌，正是支撑本项目高端物业的第二大优势2.3从资源优势出发，发现项目优势——环境千山林居数字：□4个梧桐山公园深圳唯一的湿地生态观光地；□约相当于17个莲花山公园唯一未被开发的原生态森林□3000多亩的百果园公园；□黄龙湖湖面绵延3公里□湿地面积将达2000亩的深圳西湖□15余种开花的野生乔灌木□二山三湖红花岭、洞其寨和千山林居、黄龙湖、三坑水库千山林居的天然环境资源，正是支撑本项目高端物业的第三

7、大优势Part3·整合优势资源，优化看楼——————项目核心价值的充分体现——————路线3.1项目目前的看楼路线区位沙盘的介绍项目沙盘的介绍以及项目交通区位的介绍样板房以及小区景观资源的介绍洽谈议价3.2美联建议优化看楼路线由于项目目前周边的环境很差，加上客户来看楼的路线必须经过周边杂乱的环境区，那么当客户的到达的项目时候我们首先应该做的是让客户消除他所看到的顾虑以及展现项目独一无二的环境资源，美联建议在看沙盘前增加项目PPT讲解这个环节，图文并茂的进行项目的区位讲解，包括龙岗中心规划发展、以后来项

8、目的路线以及所需要用的时间、千山林居森林公园到底有多美（增加各景区的图片以及休闲的景点，让客户对未来生活充满憧憬），讲完这些接下来再看沙盘看样板房（看产品），根据客户的需求增加去千山林居森林公园实地参观（具体路线待定）这样操作的目的：让客户提前感觉到未来生活的方式，客户购买的不仅仅是房子而是一块理想的生活乐园最近成功优化案例：东莞卓越蔚蓝城邦，通过增加项目PPT的讲解过程，让客户第一时间了解区位、了解项目的发展，