投融资案例分析--精品

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1、商■•住混合小区项目投资与融资案例分析项目的开发概况1项目基本情况(1)项目名称：商一住混合小区(2)项日委托单位名称：连云港市某有限公司。(3)项H委托单位基本情况，连云港市某开发有限公司，成立于2008年，企业类型为私营有限责任公司，公司注册资金2000万元，具有国家二级房地产开发资质。公司组织形式为股份制，经营范围为房地产开发、商晶房销售代理、建设工程施工、贷款担保和建筑材料销售等。2.1建设规模占地总面积：约100亩。总建筑面积：98700平方米。2・2项目的实施进度2・3.3工程施工阶段计划根

2、据木项目开发期限约3年。该工程计划总工期为36个月。其屮：工程施工准备期10个月，从工程开工至完工使用施工工期为24个月。工程竣工验收、决算期2个月o本工程总工期主要为项目开发建设和设备安装的施工工期控制。本T程施丁安排在2010年1月开始实施，其屮土建项冃的实际施T期为24个月。前1个月施工准备。为确保建筑工程全面完工，除要求土建承包单位必需按总进度要求完成外，更需要项忖发包单位按期拨付投资，方可保证在规定时间内完成木工程项H的施工任务。2.3.4工程竣工验收及决算阶段计划木工程于2009年3刀开始至

3、2012年2月陆续完成，应及时组织竣工验收，并于2012年3月底完成所有工程的竣工决算工作，具体见表2O表2项目施工工期横道图序号项A名称2009年2010年2011年2012年3J16n12月1刀3丿16丿19n12月3月6H9月12月1n3刀1施工准备1.1研究规.划设计1.2三通一平1.3设备订货1.4招标、签约—2施工与安装2.1土建施工2.2设备安装3验收、结算3.1竣工验收3.2竣工结算备案2・4项目建设条件2.4.1自然条件(1)地理位置.地形基本情况连云港市地处屮国沿海屮部的黄海之滨，江

4、苏省东北部，东与H本、韩国、项目投融资案例分析朝鲜隔海相望，西与江苏徐州市和山东省鄰城、临沐毗邻，北与山东省口照市、莒南县接壤，南邻江苏淮安、宿迁和盐城市。(1)气候条件连云港市位于江苏省东北部.连云港市处于暖温带与亚热带过渡地带，常年平均气温14摄氏度，历年平均降水量930多毫米，常年无霜期为220天。主导风向为东南风。由丁•受海洋的调节，气候类型为湿润的季风气候。气候特征：四季分明，温度适宜，光照充足，雨量适屮，日照和风能资源为江苏省最多。(2)地质条件拟建场地内为净地，即可开工。连云港由地区地质构

5、造属华北地带，连云一嘉山隆起带，基底为前震旦系屮深度变质岩系，上部直接覆盖第四松散土层，厚度0—50mo本地区地震基本烈度为7度。2.4.2基础设施近年来连云港市近年来为提高城市综合服务能力，投入巨资对城市基础设施进行了大范围的改造建设，现已初见成效，市区范围内已基本解决了通讯、电、水煤气等供应紧张的问题。建址位于学宛路西侧，南临行政屮心路,供电、通讯、给排水等城市基础设施的管道，均己沿路铺设。该地块周围的城市供水管径为600mm,供水保证率可达100%。所邻近各主要道路的排水管径在1000-1500m

6、m左右，排水状况优良。该地块的骨干输屯线路为110KV,供电保证率可达100%,基础设施条件良好。电信及有线电视线路网络己覆盖该区域，按规划要求敷设，在办理相关手续后，由有关单位组织施工。该工程项冃紧靠城市主道路，可根据需要向有关部门申办有关用电、用水、用气等使用手续。三•项目投资估算3・1项目总投资项冃投资由建设投资、建设期利息和流动资金组成。建设投资是项冃费用的重要组成部分，按概算法分类，建设投资由建筑安装工程费用、工程建设其他费用和预备费三部分组成。按形成资产法分类，建设投资由形成固定资产的费用、

7、无形资产的费用、其他资产的费用和递延资产四部分组成。3.1.1项目建设投资估算=!按概算法分类进行估算，分别估算建安工程费用、工程建设其他费用和预备费。(1)土地费用估算该项冃地块为净地，实际占用土地而积100亩。土地出让金：该地块为公司挂牌拍卖竞拍土地，土地出让金为5000万元，土地成木估算为50万元/亩；契税二土地评估值X4%二5000X4%二200万元；土地使用税二土地面积X6元/平方米二40万元；印花税二出让金X5%o二25万元；土地费用合计：5265万元。(2)工程建筑、安装费用估算1)场地整

8、理等前期费用估算场地整理等前期T程费用合计：76.59万元。详细计算见下表3.表3工程前期费占算表单位：万元序号项目单价数量单位合价1场地整理3.5066600m223.312场内临时排水2.50666002m16.653施工临时水1.50666002m9.994施工临时电4.00666002m26.645合计76.592)建筑工程建设费用总占地面积:100亩，规划总建筑面积为98700m2,多层住宅及小高层为框架结构，沿街商业用房为底框结