房地产开发项目风险分析与处理对策

《房地产开发项目风险分析与处理对策》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、房地产开发项目风险分析与处理对策1房地产开发项目风险因素分析房地产开发项目风险一般按风险来源、投资阶段或风险的可控性进行分类，本文根据项目风险的不同特点，按照风险的属性进行分类。(1)宏观环境风险政治环境风险。指发生战争、工潮和社会动荡等社会性政治事件给项目开发带来的可能经济损失；社会环境风险。社会环境包括社会安定情况、风俗习惯、公众素养等。产品不适合当地环境，会面临消费者不认可的风险；经济环境风险。经济环境指一个国家或地区经济建设的战略方针、战略布局、经济发展速度等。经济停滞，则房地产市场萧条；政策环境风险

2、。主要包括土地、住房、金融、税收、城市规划、环保等政策,政策因素会影响房地产开发的各个层面。(2)区域环境风险区位风险。商业区、住宅区、工业区的划分，以及近临地区社会、经济和各类设施的变化会给项目带来影响；周边设施风险。城市基础设施和配套公用没施的配套情况直接影响业主的生产生活，给项日带来可能风险；环保风险。包括空气污染、噪音污染、水污染等；自然风险。指客观存在的恶劣自然条件、恶劣气候等可能给项目构成的威胁。如超标准洪水、暴雨、地震、飓风等。(3)土地风险土地自然属性风险。该风险来源于地块的工程地质条件、水文

3、地质条件及地下埋藏物等的不确定性；征地拆迁风险。取得土地使用权之后，大量的拆迁、安置和补偿工作，涉及许多法律和社会问题'孕育着风险。(4)资金风险资金充足性风险。房地产开发对资金有巨额需求，融资渠道成为房地产开发的重要制约；利率变动风险。银行贷款是房地产开发项目的主要筹资渠道，利率的变化对项目成本影响较大。利率变化对市场需求也有较大影响，利率过高，将削弱居民购买力。(5)设计风险先进性风险。项目的设计理念落后、设计不新颖、技术工艺陈旧，会使企业承受设计风险；适用性风险。过分强调设计的先进性、经济性，忽视适用性

4、，会冒不为消费者接受的风险；经济性风险。在项目开发设计中过分强调设计的技术性、可靠性、适用性，会承担工程造价过高的风险。(6)工程风险发包风险。包括招标模式风险、承包方式风险、发包合同风险和工程索赔风险；工程质量风险。项目管理者未按规定程序实施质量控制，承包商施工方法不当，技术落后，偷工减料等会影响项目质量。三是工期拖延风险。工期拖延会错过最佳租售时机，增加管理费用，捉高工程成本。(7)市场风险市场需求风险。需求是影响房地产销售的关键因素，需求的大/J、是相对应供给量而言的，供给增加，需求减少，销售就会遇到困

5、难；价格风险。产品定价高则单位面积收益高，但过高的售价，会严重影响销售。2房地产开发项目风险处理对策房地产开发项日风险具有系统性、关联性和多样性的特点。在处理项日风险时，必须对各种风险因素进行认真分析，综合评价，采取相应防范和控制措施。(1)风险回避对风险大的项目主动放弃'中断风险源'遏制风险事件发生。风险回避是一种消极的风险防范策略，在回避风险的同时，也放弃了获利的可能，因此不宜普遍采用。一般来说，只有在面临灾害性风险、风险程度特别高或风险程度虽不算太高，但获利也不太理想的情况下，才使用风险回避策略。比如在

6、污染企业附近开发住宅项日会冒很大风险，应放弃该项日或实施其他替代方案。(2)风险转移风险转移不放弃或中止带有风险的幵发活动，但将风险可能导致的损失和法律责任转嫁他人承担，从而达到降低自身损失程度的目的。风险转移分为三种类型：一是契约合同形式的风险转移，将风险转移给非保险业的其他人。二是财务责任形式的风险转移通过发行股票寻找投资伙伴等寻找外部资金支持的形式，将一部分投资收益连同财务责任、风险损失转移给他人。三是保险形式的风险转移，将风险转移给保险公司。(3)风险控制首先要建立_支高素质、多学科的开发队伍，懂工程

7、善管理，能够较准确地把握宏观政策和经济趋势；二是制定尽可能周密、科学、详细的计划，并尽可能严格按照计划实施；三是加强风险损失资料的搜集整理和分析，建立风险预警预报系统，及时发现风险苗头；五是一旦风险事件发生，在积极抢险的同时，注意保护现场，收集事故的有关证据，为有关各方索赔和反索赔准备充足的资料。风险控制是一种积极的风险管理播施，成本低效果好，应优先采用。(4)风险分散风险分散是从证券投资风险分散原理发展起来的理论。在项目开发时，可以通过调整幵发结构，通过开发类型多元化、开发区域多元化、幵发时间差异化来分散风

8、险。需要指出的是,通过投资组合的方式只能分散非系统风险，而不能分散系统风险。