房地产行业税收管理的现状和与对策

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1、房地产行业税收管理的现状和与对策近几年，在我国住房制度改革和刺激内需拉动经济等政策的引导下，我市房地产行业得以蓬勃发展，《2000-2009年洛阳国税分产业税收收入情况表》显示国税系统房地产行业税收收入（企业所得税）从2000年的22万元增加到2009年的107.96万元，十年增幅高达490.73%o现结合我区房地产税收管理现状，谈谈就进一步加强房地产行业所得税管理的几点思考:一、房地产企业经营特点房地产企业项目运作特点：一个房地产项目从开始立项到销售结束大致分为三个阶段：第一阶段（开工前期）：通过土地交易中心组织的土

2、地挂牌、招标、拍卖程序获得土地的使用权f取得计划委员会印发的正式计划书-规划部门批准的-建设用的规划许可证和建设工程规划许可证T土地主管部门核发的建设用地批准书-建设局核发的建筑工程施工许可证（其中在核发施工许可证时，建设局将对房地产企业所开发项目的施工图、设计合同、施工合同、勘察合同、分包合同、监理单位以及资金量是否备足等情况进行审查）。第二阶段（组织施工期）：通过正式的招标程序，组织安排施工企业进场施工。第三阶段（预售期和产权转移期）：根据国家规定的完工程度或投资比例，办理预售证组织房屋销售。预售房屋时必须取得房屋

3、主管部门批准的预售许可证。房屋产权移交给购买者，必须到房管部门办理产权交易手续。房地产企业在税金计算有别于其他行业的特点有：1、房地产企业采取预收款或预收定金方式，转让土地使用权或销售不动产的，月末按“预收帐款”贷方发生额的5%交纳营业税及附加，对出租开发产品的出租收入，按5%交纳营业税，同时按规定交纳城建税和教育费附加或房产税。2、企业所得税的计税依据确定及缴纳情况根据国税发【2003】83号文规定，采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的成本利润率（不低于10%）计算出预计营业利润额，再并入当期应

4、纳税所得统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时在进行结算调整。二、房地产企业税收征管中存在的主要问题（一）税务部门在征管中存在漏洞1、税收的辅助制度不健全，涉税信息失真，计税依据可信度不高，导致房地产税收流失。部分地区尚未建立起完善的房地产评估制度，使得在房地产的占有、使用和转让等各环节，计税依据难以合理确定。例如，对房地产销售的房户面积等数据是建立在房管部门的售房合同数据基础上的，而当前部分房地产业纳税人与购房户为逃避纳税私下协定减少面积，致使税务部门在此方面的工作比较被动。2、税收征管力度和深度跟不上房地产行业发

5、展，征管漏洞较为明显。一方面企业申报敷衍，单纯依赖税务机关去检查辅导；另一方面税务机关征管力量薄弱，管理面不够。由于房地产企业核算复杂,从开发到项目投资时间跨度很长,而税收管理员只就当年情况进行纳税辅导，因此对房地产企业的核算没有连续性，无法正确计算其开发成本和销售成本，不利于对房地产行业的管理。(二)房地产企业自身存在的问题1、企业财务核算不规范。一些企业未按照房地产会计的核算要求进行会计处理，账务登记不及时，按照收付实现制即实际发生的收入和支出数进行登账，而不是按照权责发生制进行账务处理，不符合收入与费用配比原则。

6、另外，记账凭证不规范，原始凭证中存在不合法的凭证较为普遍，提取的各项预提费用随意性较大。这些现象加大了房地产企业的征管难度，影响了税收的及时足额入库。2、房地产企业财务内部控制缺乏制约机制，造成税基难以核实。同时由于开发项目时间长，占压资金额巨大，房地产企业往往通过调节税收入库时间以补充开发资金的不足。3、房地产企业的税务违法行为分析(-)隐匿收入1、“预收帐款”结转销售收入的时间滞后。部分企业将收取的房款在“预收帐款”或“其他应付帐款”科目中长期挂帐不作销售处理，通过推迟“预收帐款”结转“销售收入”的时间，有意识的延

7、缓销售收入实现，影响纳税义务发生时间，造成企业所得税申报纳税滞后。2、提供虚假或不完整的销售面积。销售面积不属于企业纳税申报中必须填写的内容，但该数据却能直接及时反映出企业销售的进度，为初步估算销售收入实现的状况提供依据。所以企业有关人员有意识隐瞒、不肯如实提供实际销售面积，增加税务人员核算企业收入的难度。3、以物易物隐匿收入。在大额费用支付中常用其开发的商品房抵顶其所欠施工款、材料款、广告费、职工福利等费用，而在商品房“销售收入”中却不记载，造成了税款的流失。4、假代建.真开发。即：开发商以土地所有方的名义报建，所需

8、资金由开发商“借给”对方使用，实际操作却有相当一部分房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价，换取了部分土地的使用权,而土地所有方以转让部分土地的使用权取得部分房屋的所有权。(―)虚增成本方面北

9、1=11、利用成本核算特点虚增成本。目前多数房地产企业结转销售成本的方法是以每平米的单位造价X销售面积的金额来结转成本。由于项目开发周