房地产企业融资现状问题及其对策

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1、中国房地产企业融资：现状、问题及对策楼主刁宣诚发农于搜房网-武汉业主论坛-洋澜•国际康城房地产业属于国民经济的先导型产业，对其他经济部门具有带动作用。房地产业的增长可以拉动整个国民经济的发展。屮国现有3万多家房地产开发企业。2003年房地产开发投资10106亿元，比2002年增长29.7%,高于同期固定资产投资增幅（26.7%）3个冇分点，占同期固定资产18.3%0房地产业対全国GDP的直接贡献率和间接贡献率约占15%,带动一人批关联产业发展，初步成为国民经济的支柱产业。房地产业的增长不仅促进了国民经济的发展，而且拉动了投资需求和消费需求。在2004年2月

2、召开的中央经济工作会议上,明确2004年我国将把扩人消费作为扩人内需的着力点。据专家预测作为我国近年來消费主要增长点的住房消费，2004年将继续升温。房地产基于自身的-•些特姝性，在其开发和消费过程中离不开金融支持。换言之，房地产开发的过程实质上是一种投资过程，即资金的有效投入和增值收回的过程。一房地产开发资金增长迅猛中国房地产业经过近10年的高速发展，成为我国市场经济不可缺少的组成部分。房地产业的发展,离不开资金的支持。根据有关统计数据，2003年全国房地产开发到位资金为1.31万亿元，是1997年的3.4倍，其中国内贷款、自筹资金及其他资金來源（主要是

3、定金及预付款）分别是1997年3.4倍、3.9倍、4.2倍，尽管三者在资金來源屮所占比重增长不明显，但资金总量增加幅度很大。国家预算内资金、债券及利用外资所占资金比重分别III0.33%>0.13%、12.07%下降到0.12%、0.02%、1.40%。2001年债券所占比重几乎为零,利用外资2003年为184亿元,比2001年（最低的135亿元）增加49亿元,但所占比重仍在下降。由此可见，中国房地产开发企业的资金來源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金（主要是定金及预付款）三个方面。二2003年房地产企业融资现状在房地产开发经营过程中，资金是最重要。对于开

4、发商來讲，通过什么渠道什么方式融资是最重要的。在屮国现有市场经济条件卜，间接融资是主耍方式，房地产业也不例外。2003年房地产融资途径仍然是自筹资金、银行贷款和其他资金，且受政策影响较大。1•特征第一，资金到位情况良好。尽管有房地产泡沫之争及央行政策出台等因素作用，但开发资金相对取得较大程度增长，2003年全国房地产到位资金累计为1.31万亿元，增长37.6%,增长幅度比去年增加7.4个百分点，是1995年以来的最高增幅。其中，国内贷款为3125亿元，增长45.4%,增幅增加14.3个百分点；金业白筹资金3758亿元，增长38.1%；定金及预收款5085亿

5、元，增长3&1%；利用外资184亿元，增长17.9%o此外，2003年1〜11月到位资金高于2002年全年。笫二,开发资金仍以银行贷款——间接融资为主。2003年全国房地产开发资金中银行対开发商发放的贷款占23.86%,金业白筹占28.69%,定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款小大部分乂是银行対购房者发放的个人住房贷款。因此，房地产开发资金约有60%來源银行贷款，房地产开发资金対银行的依赖程度较人。在我国房地产业屮，有能力利用直接融资的企业寥寥无儿，房地产开发资金直接融资占较小比例。开发商町以利用的基金等直接融资手段虽被看好，但尚无政策支持；上市

6、或“借売”上市是少数有实力大企业对能实现的方式，但受经营特点和预期收益制约不易得到投资者认同，融资效果也不理想，故直接融资比重较小。笫三，房地产信托有了较快发展。信托业是金融领域中富有活力的一个分支，房地产业则是当代最具活力的行业Z_,央行2003年6刀13U《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121号，以下简称“121号”文件）岀台后，対房地产业界造成较大冲击，8月12口国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号，以下简称“18号”文件）出台，对房地产又多冇鼓励。在这种背景下，中国房地产企业开始寻求新的

7、融资途径。如机构投资者参与房地产投资，房地产基金已开始一些实质的运作，卖方阶段性股权融资等已经露出苗头，上市融资、海外融资也冇比较大的突破，而增长授活跃的是房地产信托，虽然规模不大，但却有一个好的起步。根据不完全的统计，2003年全国至少有数十亿元资金通过信托计划形式进入房地产投资领域。例如，仅2003年10刀的半个刀时间里，北京市就冇“世纪星城”、“太阳星城”、“荣丰2008”三只房地产信托项目进入市场发行。2003年11月3FI,筹划良久的盛鸿大厦财产信托优先受益权转让项冃由北京国际信托投资有限责任公司在民生银行发售，计划一个刀但实际上只用了8天半就完

8、成了2.5亿元人民币募集任务。该项信托计划运作模式帮助开发商实现了