房地产企业融资困境及其对策

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1、房地产企业融资困境及其对策摘要：2013年国家和省市相继出台了一系列的调控政策。房地产企业融资困难接踵而至。本文就当前房地产融资现状及问题进行了分析，并为房地产企业如何走出融资困境提出了相应的对策。特别是对近年新出现的融资模式进行了初步分析.着重探讨了其可行性及发展趋势。关键词：房地产企业融资困境对策探索今年随着新“国五条”的发布，全国各大城市结合木地情况，相继出台了以限购限贷为核心的调控政策.宏观经济的基调进一步转向稳健和从紧。但由于前所未有的调控限购，不少具备购房实力的客户望房却步。造成销售回款几近断流。

2、再加上全球金融危机的影响依然存在，资本环境恶化，一些地方的房地产企业发生资金链断裂。这对房地产开发商的融资更是雪上加霜。因此在当前房地产企业举步维艰的情况下如何打破资金不足的瓶颈，走击融资困境。是房地产企业亟待解决的问题。一、房地产企业融资渠道当前.房地产企业融资渠道主要有以下几个方面：（一）银行贷款据专家测算。目前房地产开发投资资金约60%左右来自银行贷款。房地产企业以拟开发的的土地使用权或房屋产权向银行抵押取得贷款。这种贷款方式属典型的负债融资，一般需要足够的抵押或担保措施，虽然其用款条件多，用款周期不长

3、。目前乃至将来很长一段时间内，它仍是我国房地产企业最主耍的融资渠道。（二）信托鞋资房地产信托是指“以房地产作为信托财产而设立的信托”。信托投资公司以资金信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金。按照信托契约相关规定，对房地产信托资金进行管理和运用。实际操作屮常用的模式有两种：一是贷款类资金信托；二是股权投资信托。但当前形势下，这条融资渠道受国家对房地产信托融资政策的影响极大。（三）上市融资上市融资一般是指房地产公司首次公开发行证券筹集资金或上市的公司通过增发、配股再融资。这种通过资本市场的运作的融资方式

4、.不仅避开了对银行的过多依赖•而且拓宽了企业吸纳资金的范围。但是，由于门槛高，加之政策多变，因此，股票融资在房地产企业融资市场的情景每况愈下。二、当前房地产企业的融资困境（一）银行信贷大幅压缩房地产企业投资规模大、周期长，是一个典型的资金密集行业。企业的发展，一直离不开银行金融资本的鼎力支持。随着房地产调控政策相继出台，为了防范信贷风险，央行进一步收紧银根，四大国有商业银行压缩信贷毫不手软，对企业信贷和个人房贷控制更严格了。不仅审批条件苛刻，房贷提取要求高，而且对房贷进行专门的管控。（二）上市受阻，信托趋紧前

5、期，我国的房地产开发商曾掀起过上市热潮，但由于资本市场的运作条件十分苛刻和政策的种种限制，中小企业很难进入资木市场进行直接的融资活动,所以上市热很快受挫冷却。现在房地产企业在股票市场的融资渠道已基本关闭,即使采用迂回方式，能过“买壳”或“借壳”上市也无能为力了。再加上曾火爆一时的信托融资.随着监管层规范地产信托业务的措施接踵付诸实施，房地产信托业务趋紧，信托融资成木不断上升，使信托公司设置的门槛更高了，它们在选择合作伙伴时，更为青睐拥用优质项目资源的大中房地产企业。（三）企业管理薄弱融资信用不高大部分屮小房地

6、产企业管理薄弱，整体竞争力偏低。企业内部没有完整的规章制度和管理体系，在资金管理和成本控制方面，述必须进一步完善。对员工的培养和激励目标不明确，存在短期效益的倾向。在盈利模式上，缺少对新项目和产品的研究开发。由于获取土地的难度日益增大.成木不断上升，过去那种拿到土地就赚钱的模式已难以为继。此外。企业信息透明度不够，与外界缺少常态化的信息交流。外界对企业的经营方向缺乏必要的认知和了解.一定程度上影响了企业的信用等级。三、紧缩政策下房地产企业采取的融资策略（一）加强企业管理增强企业核心竞争能力。加强企业内部管理，

7、不断完善企业内部管理体系,适时变更经营理念，尽力留住专业人才。要有近期的和长远的战略发展冃标。在当前激烈复杂的市场竞争中，要善于学习相关政策，运用政策。从预测、管控、分析中，明确自身的发展目标。另外要努力提高企业的财务管理水平，根据企业的特点，建设现代管理型的财务管理系统，学习运用先进的操作方法，切实做好预算，有效地进行成本管理、资金管理及财务分析。这样，不仅使企业在复杂激烈的竞争屮尽可能避开风险，提高了信誉等级，在融资市场赢得了优先的机会,从而保证了企业的持续发展。稳健前进。（二）完善融资法律，拓展融渠道要

8、拓宽企业的融资渠道，寻找新的资金来源，必须从完善法律法规人手。现在房地产市场中，出现了不少新的融资模式。如果相应的法律法规跟不上，有些模式很容易出现无序混乱的状态.甚至有的很快就昙花一现似的消失了。因此,只有建立相应的法律法规，对新的融资组织形式、资金组合、流动转让、收益来源和分配等，作出严格的规范.才能使企业拓展融资渠道得到健康发展。（三）转战调控薄弱地区，进军保障房建设屮央到省市相继出台了一系列