现行养老体制下“以房养老”模式的探讨

《现行养老体制下“以房养老”模式的探讨》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、现行养老体制下“以房养老”模式的探讨【摘要】“以房养老”在我国旧事重提，源自2013年9月13日国务院发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》中“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”的提法。总体而言，以房养老模式的推行不失为现行养老休制的一项有益补充，这为解决我国口益严重的老龄化问题提供了一个可行有益的思路。【关键词】以房养老，住房反向抵押贷款，风险防范一、以房养老模式概述“以房养老”，即住房反向抵押贷款，是指拥有住房的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，相应的金融机构对借款人的年龄、预期寿命、房屋价值、未来增值、折损情况等进行综合评估后，按其房屋的评估价值

2、减去预期折扣和预支利息，并按人的平均预期寿命计算，将其房屋的价值，分摊到预期寿命年限中去，按年或月支付现金给借款人，一直延续到借款人去世。老年人在有生之年对该房产拥有居住权，去世后房产归属银行和保险公司等金融机构。金融机构可以対房产进行出售、出租或者拍卖，用所获得的收入来弥补贷款的本金和利息，同时也享有房产未来的升值收益。以房养老模式木质上是一种住房养老金融证券化模式。目前，“以房养老”模式在我国仍处于起步阶段，但长期看来，“以房养老”势必会成为我国养老模式的一项有益补充，其积极影响主要有：1、有利于缓解我国养老压力，解决养老金不足的问题；2、增加老年人收入,提高他们的生

3、活水平；3、有利于两代人自立自强，减轻相互依赖，形成新型代际关系；4、有助于拉动内需，刺激消费，促进经济结构的转变，进而推动经济增长；5、冇利于推动金融业务创新，促进多元化经营。二、国内外以房养老的发展与特点（-）国外以房养老模式的运作经验及一般规律1、美国反向抵押贷款模式美国住房反向抵押贷款模式在国际上是较典型和成功的。1987年，美国国会设立了房产价值转换抵押贷款保险示范项目，联邦住房管理局为其提供风险担保，这样就消除了贷款人的风险。1999年，一家金融机构将买回来的住房反向抵押贷款经评级后，第一次成功实现了证券化，构建了一个二级市场，从而增加了其流动性。自此，反向抵

4、押贷款得以较快发展。美国住房反向抵押贷款主要有以下特点：一是贷款的开办机构多样，以政府机构提供为主，也有私营机构，商业银行、保险公司等金融机构参与实施；二是贷款额度主耍由借款人的年龄、贷款利率和房产价值来决定,并按地区和年度设定了上限，且贷款的支付方式灵活；三是偿还方式灵活,在贷款期限结束后，根据合约由贷款机构将抵押的住房收回变现，偿还贷款本息，也可由借款人或其继承人偿还贷款本息，将房屋赎回；四是贷款发放机构可将反向抵押贷款通过二级市场融资，增强流动性。2、日木反向抵押贷款模式自1981开始，H本引进以房养老模式,2002年正式建立了该项制度。口本政府采取的措施主要有：一

5、是推进二手房“适用寿命长期化”建设，日本在委托第三方机构对二手房进行检查和估价的同时，设立了“住宅性能标示制度”，并制定《住宅品质确保促进法》，要求开发商履行一定的房屋瑕疵担保责任；二是推广“储蓄连动型住宅抵押贷款”，约定如果老人购买了银行的“倒按揭”产甜，则只要老人在同一家银行拥冇存款，则相同金额部分的存款利率可以和贷款利率相抵；三是建立“连带保证人”与“补充型公共保险制度”，即将与老年人同住的子女规定为连带保证人，老人去世后，若子女能偿还贷款，则不必拍卖房屋，同时还可防范子女的道德风险。3、国外发展的规律分析上述这些国家在以房养老模式的发展过程中，不仅形成了自身显著的

6、特色，也体现出了一些共性的规律。对于我国发展以房养老这一新型的养老模式，这些规律与经验都具有重要的借鉴意义。第一，发展以房养老模式，基木前提是已经形成了良好的基本养老服务体系。以房养老模式只能作为社会养老体系的一个补充，只冇在基本养老体系的基础上，反向抵押贷款才能有所发展与普及。第二，推行与发展反向抵押贷款中离不开政府的支持。以房养老具有明显的公共物品属性，符合国家的政策方向，尤其是在运作前期，需要政府的支持。第三，产品设计的多元化。为了满足不同消费者的需求，世界各国设计了各式各样的反向抵押贷款产品。如美国根据贷款人房屋价值的高低设计出了三种反向抵押贷款产品。第四，注重风

7、险防范与市场监管。作为一项复杂的金融创新产品，反向抵押贷款面临政策、房价、利率一级长寿等诸多风险，且参与主体涉及面广，存在诸多潜在风险。（-）我国以房养老模式的初步探索早在2003年，我国就提出了反向抵押贷款。至今为止，反向抵押贷款在我国已经丿力经了十多个年头。我国以房养老模式最初是在南京、上海、北京等地开展了试点活动。如南京的“以租换养”模式，规定拥有该市60平方米以上产权房、六十岁以上的孤寡老人，若自愿将其房屋抵押，经公证后可入住老年公寓，终身免交一切费用，而房屋产权在老人去世后归养老院所有。而，上海公积金管理中心在200