香江新城STP策划营销策划

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1、目录一、市场细分3二、目标客户的选择4三、市场定位6、市场细分细分参数具体细分依据收入低、屮、高收入漳州居民的收入大部分收入在3000-5000元每月，为中收入者；低收入者为每月1000-2000；高收入为每月6000-12000每月；更高收入者为12000以上每月。年龄60年代、60年代人特征：70年代、生育高峰，事业有成，享受福利分房，投资80年代、需求和改善性需求。90年代70年代人特征：1、正处在人生发展的上升期，收入与财富相应有所累积2、对生活品质、居住环境的追求心理也随之提升3、家庭的建立，买房成为他们的刚性需求4、没有享受到福利分房，他们需要付出更多成本4、满足3口人或两代人

2、的住房需求5、为孩子上学而买房80年代人特征:1、追求时尚、前卫、超前消费意识强2、即使有闲钱，也更乐意花钱买衣服、去旅行3、在他们眼里，生活比住所更重要4、收入限制总价5、为了结婚买房6、普遍有种张扬个性的性格7、他们也是最无辜的一批人，什么好的政策都没赶上。8、他们就业形势严峻，生活压力人。9、他们买房子的时候，房价正是高点。90年代人特征：1、家庭条件好2、偏好主导3、无经验与冲动4、一•般中小户型职业H领、蓝领、企业家、教师、公务员不同职业的消费者将会有不同倾向性的心理需求。如白领追求生活享受，休闲娱乐配备要齐全；蓝领追求简单舒适的生活，配备可以不用太齐全，周边最好有学校。企业家强

3、调档次、环境、服务和配套；教师强调绿化面积、可用面积和多交通面积；公务员要求房子不用太大，生活配套要好，接近商业区。动机结婚子女上学投资婚房通常选择二房有社区环境的房子；作为子女上学用房，满足刚性需求，住房面积四五十平米左右，离学校近；作为投资用房，通常是选择小户型，商圈便利、商住两用的房子。家庭规模一代家庭、二代家庭一代家庭住房面子通常为70-110平米，二代家庭住房面子通常为120平米左右三房为主。二、目标客户的选择(-)漳州房地产市场需求特征：1、漳州市居民的收入大部分收入在3000-5000元每月。2、漳州的购房者大多数为三十岁以上，80后成为购房主力军。3、漳州都市白领阶层兴起。

4、4、以刚性需求为主，但投资动机并不弱。5、购房者多为一代家庭，但也不乏二代家庭。(二)本企业产品特征1、产品户型：主力户型以28-41平米的单生公寓和73-84平米的经典两房为主。2、建筑风格：传统欧式风格3、产品定价：在漳州西部板块价位最高4、产品主扌」：廿品质5、产品综合环境：不仅住宅环境优异、配套设施齐全且四周高校环绕人文环境极佳。(三)H标客户的锁定：通过市场细分，及漳州房地产市场需求特征和本企业产品特征的分析，我们锁定的H标客户如下：(1)个人年收入在4万-10万的单身白领及公务员。冃标客户的心理特征及需求：1、有房了是独立的象征，有口己的独立空间与精神休憩的地方。2、有房子更有

5、安全感，不再感觉像漂浮在城市的浮萍。3、为未来做投资，一则未来房价涨了可以转手卖出获得额外的收益，二则如果未來个人经济出现危机，也可转手卖出度过危机。4、追求健康休闲高品质的生活模式，讲究拥有时尚会所、休闲娱乐等配套设施。5、多选择小户型，且交通便利的房子，对物业管理也有一定的要求。(2)家庭收年入在8万-20万的80后一代家庭的客户。日标客户的心理特征及需求：1、他们多为上进优皮一族，他们的事业有所成就，正注备迈向事业的高峰。2、重视家庭生活，更加重视居住环境的质素。3、他们崇尚个人空间的同时更注重下一代孩子的培育。4、他们多选择配套设施完善、人文气息浓厚的社区住宅。5、多选择二房屮等户

6、型，交通便利，离商业区近。三、市场定位（一）项目总体定位：教育、高品质的欧式五星级之家当地产与教育完美结合时，居者得到的将是双倍的效益。白万米欧式城邦，为居者创建欧式奢适住宅环境同时还为居者打造一站式名校教育模式，国际双语幼儿园、东浦头小学、市院附小、漳州第二屮学、闽南师范大学等高校环绕，集聚人文气息，真正实现居住与教育的双重价值。综合环境项冃总体定位图：•香江新城•永鸿国际*联裕风凰•夏商•书香名苑•悠乐社区•绿洲富城•格性庭•金品花园•龙景台•锦鸿•西欧御景50(H)60007000均价(元)漳州西部板块房地产眾价普遍偏低，而本项冃将采取差异化定价，将价格泄在远高于竞争者的价位上，而本

7、项打所规划社区配套等高质的综合环境将能够支撑起这个定价并且市场存在着这样的需求。(二)项fl的主题概念：品质高的不只是住宅1、高品质的欧式住宅2、咼品质的社区环境3、高品质的文化环境4、还有高品质的您(二)针对不同冃标客户的具体定位1、针对个人年收入在4万-10万的单身白领及公务员的定位：高品质的欧式五星级之家卖占.八、、•(1)完善且高品质的生活配套。香江新城规划了地标式行政公馆、奢适住宅，以及高端购物中心、写字楼等财