香摈半岛策划

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1、营销策划方案(武汉盘龙城香按半岛项目)合富锦绣地产顾问香槟半岛全年营销推广总纲所谓知己知彼，才能丙战不殆。基于我们项H的自身特点，我们必须运用合理的营销策略來发挥项H口身最大化的优势，跳出已有的营销推广手法，以创新的策略引导市场，为我们的销售带来利益最大化。那么，对丁•整个方案来说,耍先了解市场的状况，再进行中观格局分析，进而对项H形象定位到营销目标的制定，推广思路的延展•整个过程作到系统、冇序。这样，我们才能确保接下來的营销推广工作顺利进行。木次报告的H的：1、香槟半岛项目全年营销推广节奏2、香

2、槟半岛项H营销攻略及落实执行报告结构:目标与现状前提：2008年的背销节点布局时间节点08.508.6—08.9()7.1208.208.4销伟阶段匚程进度推广H的在营销节点以及推广H的等各个方面达成共识后，我们才能够确定营销H标。目标一：2008年5月开盘预计销售可售房源的50%,销售金额约为2.8亿。目标二：香槟半岛项II知名度、美誉度人幅提升。注：H标一是实现H标二的基础和前提。在现实条件下，忖标意味着什么？>2007年12月进入前期蓄客，开始接受客户登记，进行公开认筹阶段；>2008年5月

3、开盘，宣布“香槟半岛”项目正式对外发售，一期1组团约110套;>目标计划：2008年9月一期1组团销售清盘，同时进入2组团蓄客认筹阶段。项FI概况:总建筑面积:73353.50平方米容积率:0.822建筑密度:35.31%绿地率：34.1%户型配比：A户型:70*185.7=12999平方米A1户型:56*203.02=11369.12平方米B户型:38*202.62=7699.56平方米B1户型:16*229.19=3667.04平方米C户型:66*163.48=10758平方米D户型:46*2

4、14.5=9867平方米D1户型:22*224.94=4948.68平方米>从项H的户型配比情况來看,A户型185.7平方米，AI户型203.02平方米，C户型163.48平方米这3个户型为-期主力户型。项目竞争力要素：武汉区域市场趋势按物业类别划分:银湖翡翠：联排别墅全部售磬。万科城市高尔夫：现售独栋。沌口千年美丽：084^6月加推200套联排，预计售价8000每平方。金银湖盘龙城山水龙城：剩余10套左右联排，价格在6500左右。盘龙湾：即将开发1300套联排。罗纳河谷：不到10套左右联排。市场

5、格局:1、国家关于房地产的新政，90、70政策的出台；政府加人廉租房、经济适用房的建设；别墅用地限批等条款的制定，突显了别墅项冃的稀缺性。2、竞争片区得出我们项冃的层级竞争关系：物业类别竞争项冃和价格区间竞争项冃。3、根据分析，我们得出项目的肓接竞争对手为上图所示。市场分析：启示：1、人类最高的居住价值是别墅，其舒适度、私密性是其完美的表现。2、木项冃的大规模、低密度成为一大优势。居住价值驱动：高端居住区的价值凸显，文化底蕴更加浓厚，品质生活不断完善。区域价值驱动：价值梯度形成，升值空间凸显。供给

6、规律驱动：别墅体量逐步下降，稀缺性提升。客户分析：通过盘点典型楼盘能够得出：高端项目的客户以“泛区域”内的富人阶层组成。大部分为私营企业主，髙级公务员，外企高层管理者，大型国企领导等。结论：1、项冃越高端，其覆盖的客户区域范围越广泛。2、泛公务员群体和私营业主为高端项目的核心客户。3、部分长三角、珠三角投资人士也是项目的客群竞争分析:武汉市场层级化特征日益明显大规模低密度社区口然景观优势总价130万以上;第梯队'香槟半岛、千年美丽、水岸星城、世贸锦绣长江、恒达盘龙湾等//城市居住价值型总价1

7、00万左右/第二梯队融科天城、金色家园、瑞安天地无资源、价值不明显总价40万左右//第三梯队飞步亭小区、古田片区我们项冃在笫一梯队中，规模优势综合优势非常明显，具有领导市场的气质。环境：产品：区域环境已经形成体验价值点自然景观资源绝佳高球场、葡萄园文化：规模：香槟文化贯穿始终51万方低密度社区人文纯度较高别墅生活区在高端物业以及尿住价值的驱动下，我们如何在武汉房地产市场中进行占位?总体战略部署：第一梯队领导者，气质无法超越。问题：在营销上如何应到客八的居住需求，來领导市场实现快速销售？客户定位

8、的基本判断>大盘的开发规律1、我们项FI是一个规模大，开发周期长的项冃，客户定位在数量和层级上都需要具有前瞻性。2、客户发展是一个演变的过程。客户层面会随着楼盘的开发而逐步扩大和升级，I仏口.客户在不同阶段的关注点也冇所不同。1、客户覆盖面是一个演变的过程。2、客户层次和总价接受能力不断演变。按照家庭关注度划分家庭类型彰显地位的成功家庭注重白我的社会新锐占社会的10%,处于社会的高端角占社会的30%,家庭成员年纪较轻。生活形态度。或者■开公司，或者为企业高管。能够接受多元化的思想观