青白江区商业项目策划概述

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1、青自江忆育敦项欣佳和置业公司2007年8月大凡一个商业项目的成功，都必需有一定的消费力支撑，这种消费力可以通过项目自身的优势來吸引，如口岸好、特色经营等，也可以通过政府引导、商会推荐等，来制造消费力，还可以通过品牌吸引，如批发业的义乌小商品城，零售业的家乐福、欧尚、好乂多等。而所冇的这些，都必需要具备人气，没人的地方，就没冇需求，更没冇商业,人气少的地方，只能成就小商业，所以，做商业就是要做特色经营，这样，在吸引周边的同时，才能壇大幅射范围，产生更多的消费力。木案位于青白江区成钢片区，历经两次的开盘销售，在当地已造成不良影响,

2、增加了再次开盘的难度，所谓一鼓作气，再而衰，三而竭，如果这次开盘再不能成功的话，可能只冇烂尾，或者等政策，或者推倒重建，所以，本次推盘，必须小心再小心，谨慎再谨慎。本文正是基于以上考虑，通过对项目的分析，结合当地的商业发展环境，给出推盘的思路，希望能对贵公司有所帮助!目录丽言2S录3第一部分青白江区商业发展环境概述4一、青口江区简介4二、青白江区人口与经济5三、青口江商业发展现状5四、借鉴与风险提示7第二部分项口操作思路8一、市场调查8二、市场论证11三、招商12四、推广销售13后记15第一部分青白江区商业发展环境概述一、青白

3、江区简介青白江区地处成都平原东部，距成都25公里，全区幅员面积392.41平方公里，其中，主城区面积为11・1平方公里，辖9个乡镇、两个街道办事处，境内可分为低山、浅丘、平原三种地貌，以平原和浅丘为主，属都江堰自流灌区，水资源充足，土地肥沃，物产丰富，气候温和。青门江区自1960年建区以来，一宜是成都重要的工业卫星城，是四川省重耍的化工、冶金基地。区内聚集了各类型工业企业2200余家，主耍有川化集团有限责任公司、攀钢集团成都钢铁有限公司、台玻成都玻璃股份自限公司、乜石集团成都有限责任公司、成都桥梁厂、蓝风（集团）公司、中美合资

4、宝洁公司、屮H合资川化味Z素有限公司、台湾与川化集团合资的青上公司、成都华明玻璃纸股份有限公司、四川升达林产有限公司等大中型企业。[■厂・ix在整个大成都范围内，青片江区是一个工业卫星城，而工作，给人的第j联想是污染，不具备旅游资源，所以，青白江区的商业除了工业外，要想幅射到外面的可能性很小。所以，当地的商业主要消费力也在当地，如何挖掘当地的消费潜力，就成了商业开发首先要考虑的问题。二、青白江区人口与经济主城区而积为11・1平方公里，人口约40万。2004年末总人口403991人，其中主城区人口13.5万人。预计到2020年,

5、主城区面积将达到40平方公里、人口达30万人。到2006年8月，单月地区生产总值589110万元,社会消费品零售额110716刀元，主要来源于个体、私营经济，占到了整个社会消费品零售额的97%。当时的居民存款是433352万元，接近社会消费品零售额的4倍，说明述存在一定的未被消费的消费力。青白江区的发展速度是惊人的，主要得力于成都市的腾笼换鸟，成都市城东的工业区的消为新都和青白江区的工业发展碘定了基础，加上靑白江区处于成都市30分钟生活圈内，得益于整个房地产发展的势头，促进了房地产开发投资，加快了城市化建设。但是，也应该看到，

6、青口江区主城区地广人稀是一大特色，长方形的城市特征，很难聚集足够的人气，导致了商业分散的局面，而在青白江区购房的群体,绝大部分也是来源于青白江，缺乏了有效吸引外地消费者的优势，青白江的商业存在飞跃的难题。三、青白江商业发展现状1、商业分布青白江的商业还是沿街为市的古老形式，其屮有限的儿个商业集群表现也差强人意，传统的消费意识述是这段时间的主流，其商业业态的分布及其特征为：•服装主耍分布地段：特征：•餐饮主要分布地段：特征：•IT主要分布地段:特征：•家电主要分布地段:特征：•娱乐场所主要分布地段:特征：•批发市场主要分布地段:

7、特征:•建材主要分布地段:特征：•会所主要分布地段:特征：•电玩主要分布地段：特征：•大型商场主要分布地段：特征：•连锁超市主要分布地段：特征：•其它主要分布地段：特征:四.借鉴与风险提示1、餐饮行业集中地点：经营情况：可比性：2、步行街集屮地点：经营情况：可比性：3、商场集中地点：经营情况：可比性：4、批发行业集中地点:经营情况：可比性：5、服装集中地点：经营情况：可比性:青白江的商业可以以一个“乱”字来形容，沿街为市的特点得到了充分的展示，究竞是什么原因产生了这一现象，如何來改变这一现象，或者说达到什么条件能改变这一现象，

8、是做在当地做商业首先要考虑的问题，有借鉴，有提示，所以，我们在以后的工作屮就要规避这方面的风险，足踏实地的，一步步做好，是我们对本案最基本的操作思路。第二部分项目操作思路一、市场调查只有明白了当地商业发展存在的问题、原因和瓶颈，找出与之相对应的方法,才能保证商业操作的成功，而